ŠTA SVE RADI ADVOKAT PRED RGZ SLUŽBOM ZA KATASTAR NEPOKRETNOSTI?

RGZ – katastar nepokretnosti – advokatbk.rs 1024×1024

ŠTA SVE RADI ADVOKAT PRED RGZ SLUŽBOM ZA KATASTAR NEPOKRETNOSTI?

Najčešća pitanja građana u vezi sa radom RGZ katastra nepokretnosti u Srbiji

Ovaj vodič nudi odgovore na najčešća pitanja o katastarskim procedurama u Republici Srbiji.

Njegova svrha je da vlasnicima nepokretnosti i ostalim licima pruži jasna uputstva o upisu i izmeni podataka u katastru nepokretnosti, konverziji zemljišta, brisanju tereta, kao i ispravkama grešaka.

1. Kako upisati jedinstveni matični broj (JMBG) u katastar?

Jedinstveni matični broj građana (JMBG) predstavlja ključni identifikacioni podatak vlasnika nepokretnosti. Njegovo postojanje u bazi podataka RGZ-a obezbeđuje pravnu sigurnost i sprečava zloupotrebe jer omogućava nedvosmislenu identifikaciju.

Zahtev za upis JMBG-a u katastar podnosi se isključivo putem ovlašćenih profesionalnih korisnika (advokata, javnih beležnika ili geodetskih organizacija), elektronski, putem e-Šaltera. Uz zahtev se dostavlja:

kopija lične karte
punomoćje

Nakon obrade, nadležna služba RGZ-a ažurira podatke u katastru nepokretnosti, a koje se mogu proveriti putem portala eKatastar.

2. Šta je konverzija zemljišta i kako se sprovodi?

Pojam:
Konverzija predstavlja pretvaranje prava korišćenja izgrađenog građevinskog zemljišta u pravo svojine. Izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. godine, omogućeno je besplatno sticanje svojine bez naknade za određene kategorije korisnika, što značajno olakšava dalje raspolaganje nepokretnošću i izdavanje građevinskih dozvola.

Ko ima pravo:
Na konverziju imaju pravo korisnici koji su:

upisani kao nosioci prava korišćenja na zemljištu;
vlasnici objekta na tom zemljištu;

Postupak:
Zahtev se podnosi putem profesionalnog korisnika. Uz zahtev se prilažu:

punomoćje i
eventualno dodatni dokazi, u slučaju potrebe.

Nakon provere, RGZ donosi rešenje o upisu prava privatne svojine na zemljištu.

3. Kako izvršiti uknjižbu (promenu vlasnika) nakon kupovine nepokretnosti?

Obaveze notara:
Od 1. jula 2018. godine, javni beležnik je u obavezi da u roku od 24 časa od solemnizacije ugovora o prometu nepokretnosti dostavi katastarskoj službi elektronsku ispravu putem e-Šaltera.

Trajanje postupka:
U skladu sa Zakonom, RGZ mora doneti rešenje o uknjižbi u roku od:

15 dana za složenije upise
5 radnih dana za jednostavne

U praksi: 30–60 dana, u zavisnosti od opterećenja službe.

Ukoliko vlasnik nepokretnosti poseduje vanknjižno nekretninu, potrebno je da se obrati advokatu kao stručnom licu radi pripreme pravnih osnova (kontinuiteta) na osnovu kojih će advokat podneti zahtev za upis u RGZ katastar nepokretnosti.

4. Kako se briše hipoteka na nekretnini?

Obaveza banaka:
Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga („Sl. glasnik RS“, br. 104/2023) predviđa da banke i drugi poverioci do 1. jula 2025. godine moraju samoinicijativno podneti zahtev za brisanje hipoteke, o svom trošku i bez potrebe da klijent to traži.

Postupak:
Banka izdaje brisovnu izjavu i podnosi zahtev RGZ-u. Klijent dobija rešenje o brisanju hipoteke.

Napomena:
Ukoliko hipoteka i dalje bude upisana nakon 1. jula 2025, klijent ima pravo da pokrene postupak pred RGZ-om ili da tuži banku.

Kad hipoteka nije ustanovljena u korist banke, već u korist nekog drugog pravnog lica ili fizičkog lica – u tom slučaju advokat treba da utvrdi da li su ispunjeni uslovi za brisanje hipoteke. Ovo nakon konsultacija sa klijentom i uvidom u svu dokumentaciju.

Ukoliko su ispunjeni uslovi i postoji dokumentacija (pravni osnov) za brisanje hipoteke, advokat kao profesionalni korisnik podnosi zahtev putem eŠaltera radi brisanja tereta.

5. Kako se briše zabeležba (npr. zabrana otuđenja)?

Definicija:
Zabeležba je upis činjenica relevantnih za pravni promet nepokretnosti (npr. zabeležba maloletstva, postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju, zabrane otuđenja i opterećenja, prava preče kupovine, postojanja spora itd.).

Razlozi za brisanje:

ispunjena je svrha upisa zabeležbe ili su se promenile okolnosti zbog kojih je zabeležba ustanovljena

Postupak:
Zahtev se podnosi putem e-Šaltera putem profesionalnih korisnika ili nadležnih institucija (npr. javni izvršitelji, sud i javni beležnik nalažu brisanje tereta itd.). Uz zahtev se prilaže:

punomoćje (ako podnosi advokat),
dokaz o ispunjenosti uslova za brisanje zabeležbe,

6. Kako ispraviti grešku u katastru nepokretnosti?

Greške:
One mogu biti, između ostalog, greške u podacima: pogrešno ime i/ili prezime, adresa, broj parcele, površina objekta, JMBG itd.

Postupak:
Greške se mogu ispraviti:

po službenoj dužnosti,
na zahtev stranke, uz isprave koje potvrđuju tačno stanje.

Dokumentacija:

zahtev,
lična karta,
dokaz (izvod, presuda, ispravljena isprava).

7. Kako proveriti da li je nekretnina uknjižena i kako izvaditi list nepokretnosti?

Katastar je javni registar i svako može izvršiti uvid u isti.

Način provere:

Portal eKatastar: unos broja parcele ili adrese → prikazuje se konkretne nepokretnosti.
Info centar RGZ: unos broja predmeta → prikazuje se status konkretnog postupka koji je u toku.

Izdavanje:
Moguće je i elektronski i lično. Elektronska verzija je besplatna, ali se ne vide svi podaci, dok se zvanični izvod naplaćuje.

NAPOMENA: kod javnog beležnika je manji iznos takse za izdavanje lista nepokretnosti u odnosu na RGZ.

📌 Usluge advokatske kancelarije

Uređenje imovinsko-pravnih odnosa zahteva precizno poznavanje propisa. Naša kancelarija pruža usluge u vezi sa:

upisom JMBG-a,
promenom ličnih podataka u katastru nepokretnosti
uknjižbom prava vlasništva,
konverzijom,
brisanjem hipoteke, zabeležbi i drugih tereta (prava doživotnog uživanja i sl.);
pravno zastupanje pred RGZ-om i rešavanjem imovinsko-pravnih problema
savetovanje u vezi sa statusom nepokretnosti.