Otplatili ste stambeni kredit, a hipoteka je i dalje upisana: šta da uradite?

Kratak odgovor: potpuna otplata stambenog kredita ne briše sama po sebi hipoteku iz katastra. Kada je hipoteka upisana u korist banke ili drugog davaoca kredita na koga se primenjuje Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, davalac kredita je dužan da odmah posle otplate preduzme odgovarajuće aktivnosti radi brisanja i da o tome obavesti korisnika. Za te radnje ne sme naplatiti svoju naknadu. Ipak, sve dok se brisanje ne sprovede u registru nepokretnosti, teret je i dalje vidljiv u katastru.

Ovaj tekst je namenjen vlasnicima koji su otplatili stambeni ili drugi kredit obezbeđen hipotekom, ali u listu nepokretnosti i dalje vide upisan teret. Ključno je razlikovati tri stvari: potvrdu da je dug izmiren, ispravu podobnu za brisanje hipoteke i stvarno sprovedeno brisanje u katastru.

Brisanje hipoteke posle otplate kredita: kratki odgovori

Da li se hipoteka automatski briše poslednjom ratom kredita?

Ne. Član 43. Zakona o hipoteci propisuje da hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti. Otplata duga stvara osnov da se brisanje traži, ali sama uplata poslednje rate ne menja automatski katastarski upis.

Ko je dužan da pokrene brisanje kada je poverilac banka?

Davalac kredita mora odmah posle otplate da preduzme odgovarajuće aktivnosti radi brisanja. To izričito propisuje član 49. stav 9. Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga. Banka treba bez odlaganja da obavesti korisnika, odnosno vlasnika koji je dao sredstvo obezbeđenja, o preduzetim radnjama i o brisanju.

U kom roku banka mora da postupi?

Zakon koristi izraz „odmah nakon otplate“ za aktivnosti radi brisanja. Pored toga, banka mora u roku od 15 dana od izmirenja svih obaveza da korisniku dostavi pisano obaveštenje da je ugovor u celosti izmiren. Taj rok ne treba poistovećivati sa vremenom koje je katastru potrebno da odluči u već pokrenutom predmetu.

Da li banka sme da naplati brisovnu dozvolu ili svoje radnje?

Ne sme da naplati svoju naknadu za radnje koje preduzima radi brisanja hipoteke. Član 49. stav 10. zabranjuje takvu naknadu bez obzira na stvarne troškove davaoca kredita. To nije isto što i republička administrativna taksa koju može obračunati nadležni registar po personalizovanom pozivu na broj.

Šta je brisovna dozvola?

To je izjava hipotekarnog poverioca da je obezbeđeno potraživanje prestalo i da pristaje na brisanje hipoteke. Zakon o hipoteci u članu 44. obavezuje poverioca da, posle potpune isplate, bez odlaganja izda potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje. RGZ navodi brisovnu dozvolu ili odgovarajuću pravnosnažnu sudsku odluku kao osnovnu ispravu za brisanje.

Kako se proverava da li je hipoteka zaista obrisana?

Proverava se aktuelno stanje u katastru, a ne samo dopis banke. Potvrda banke dokazuje da je dug izmiren, dok stanje lista nepokretnosti pokazuje da li je upis hipoteke stvarno izbrisan. Korisno je sačuvati i broj katastarskog predmeta, ako je zahtev već podnet.

Šta ako je kredit otplaćen pre novog zakona?

Član 79. sadrži posebno prelazno pravilo za ranije otplaćene ugovore. Ako je obaveza bila izmirena pre stupanja zakona na snagu, a hipoteka upisana u korist davaoca kredita nije bila obrisana, davalac kredita je bio dužan da najkasnije do 1. jula 2025. preduzme odgovarajuće aktivnosti radi brisanja, bez naplate svoje naknade. Kod vrlo starih kredita ipak treba proveriti ugovor, identitet sadašnjeg poverioca i stanje arhive.

Šta ako banka ne odgovara ili hipoteka i dalje stoji?

Prvo se banci podnosi pisani prigovor sa dokazima. Ako banka ne odgovori u roku od 15 dana ili je odgovor nezadovoljavajući, korisnik može podneti pritužbu Narodnoj banci Srbije i/ili predlog za posredovanje. Postupak pred NBS je bez naknade.

Zašto potvrda o otplati nije dovoljna?

Potvrda da više nema duga i brisanje stvarnog prava nisu ista pravna činjenica. Hipoteka je pravo upisano na nepokretnosti i zato se njen prestanak prema trećim licima vezuje za ispis iz registra. Dok upis postoji, budući kupac, druga banka ili drugo zainteresovano lice vidi nepokretnost kao opterećenu.

Zbog toga završetak kredita treba pratiti do kraja:

1. preuzeti pisano obaveštenje da su sve obaveze izmirene;
2. proveriti da li je izrađena isprava za brisanje;
3. tražiti podatak da li je zahtev podnet i pod kojim brojem;
4. proveriti odluku katastra i ažurirani list nepokretnosti;
5. sačuvati potvrdu, brisovnu dozvolu, rešenje i dokaz o uplati eventualne takse.

Ne treba pretpostaviti da je postupak završen samo zato što je banka saopštila da je dokumentacija prosleđena. Pouzdan završni dokaz je promenjeno stanje u registru nepokretnosti.

Koja dokumentacija je obično potrebna?

Prema aktuelnom uputstvu RGZ-a, za brisanje se podnosi zahtev za provođenje promene i isprava kojom se potvrđuje da je potraživanje prestalo i daje saglasnost za brisanje. U zavisnosti od pravnog osnova, to može biti:

• privatna isprava sa overenim potpisom ovlašćenog lica poverioca;
• javna isprava imaoca javnih ovlašćenja;
• pravnosnažna sudska odluka;
• druga dokumentacija potrebna da se tačno povežu poverilac, dužnik, nepokretnost i upisana hipoteka.

Kada se zahtev podnosi kroz eŠalter, isprave moraju biti u odgovarajućoj elektronskoj formi. RGZ u svojim najčešćim pitanjima upućuje građane da se za brisanje hipoteke obrate profesionalnom korisniku, odnosno advokatu, koji zahtev dostavlja digitalno. Više o katastarskim podnescima možete pročitati u tekstu šta advokat radi pred RGZ službom za katastar nepokretnosti.

Da li korisnik plaća taksu ako banka ne sme da naplati naknadu?

Treba odvojiti naknadu banke od javne takse. Zakon zabranjuje davaocu kredita da naplati naknadu za svoje radnje radi brisanja hipoteke. RGZ, međutim, navodi da se republička administrativna taksa i taksa za zahtev plaćaju po personalizovanom pozivu na broj nakon formiranja predmeta.

Zato od banke treba tražiti precizno objašnjenje svake tražene uplate:

• ko je primalac;
• na osnovu kog propisa se iznos plaća;
• da li je to javna taksa ili naknada banke;
• da li je predmet već formiran i koji je njegov broj.

Formulacija „trošak brisanja“ nije dovoljna ako se iz nje ne vidi kome se i za šta plaća.

Kako napisati prigovor banci?

Prigovor treba da bude kratak, činjeničan i proverljiv. Korisno je navesti:

1. broj i datum ugovora o kreditu;
2. datum potpune otplate;
3. podatke o hipotekovanoj nepokretnosti;
4. činjenicu da je hipoteka i dalje upisana;
5. raniju komunikaciju sa bankom;
6. zahtev da banka dostavi dokaz o preduzetim radnjama, broj katastarskog predmeta i očekivani sledeći korak;
7. pozivanje na član 49. Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga.

Uz prigovor je korisno priložiti potvrdu o otplati, aktuelni izvod ili javno dostupni prikaz katastarskog stanja i raniju prepisku. Treba sačuvati dokaz kada je banka primila prigovor, jer od toga zavisi računanje roka za odgovor.

Kako se obraća Narodnoj banci Srbije?

NBS navodi sledeći redosled: korisnik najpre podnosi prigovor davaocu finansijske usluge; davalac odgovara u roku od 15 dana; tek ako odgovor izostane ili nije zadovoljavajući, korisnik može podneti pritužbu NBS i/ili predlog za posredovanje.

Uz pritužbu treba priložiti prigovor banci, odgovor ako je dostavljen i dokumentaciju koja pokazuje kada je kredit otplaćen i da je hipoteka i dalje upisana. NBS objavljuje elektronske formulare, a postupak po pritužbi i posredovanje sprovode se bez naknade.

Izuzeci i rizici

Pravilo o obavezi davaoca kredita ne rešava svaki oblik hipoteke. Ako je poverilac fizičko lice, preduzeće koje nije davalac finansijske usluge u smislu tog zakona ili lice koje je u međuvremenu prestalo da postoji, postupak se mora zasnovati na Zakonu o hipoteci i konkretnim ispravama.

Stara hipoteka sa nedostupnim poveriocem zahteva posebnu proveru. Zakon o hipoteci poznaje sudsku amortizaciju pod posebnim uslovima, ali se ona ne može primeniti samo zato što je upis star. Potrebno je proveriti dospelost, protek vremena, postojanje poverioca i da li je u međuvremenu tražena ili primljena isplata.

Prodaja opterećene nepokretnosti nije isto što i prodaja bez rizika. Sama hipoteka ne mora u svakom slučaju onemogućiti zaključenje ugovora, ali opterećenje prati nepokretnost i bitno utiče na kupca, cenu, finansiranje i sadržinu ugovora. Pre prodaje je obično sigurnije završiti brisanje ili precizno ugovoriti istovremenu otplatu i brisanje uz proverenu dokumentaciju.

Brisanje jedne hipoteke ne uklanja druge terete. Posle sprovedenog postupka treba proveriti ceo teretni list: moguće su druge hipoteke, zabeležbe izvršenja, zabrane otuđenja ili prava trećih lica.

Česta pitanja

Da li je dovoljna potvrda banke da je kredit zatvoren?

Nije dovoljna kao dokaz da je katastarski upis već izbrisan. Potvrda dokazuje izmirenje obaveza, dok aktuelni list nepokretnosti pokazuje da li je hipoteka stvarno uklonjena.

Da li banka mora da mi preda original brisovne dozvole?

Banka mora preduzeti odgovarajuće aktivnosti radi brisanja i obavestiti korisnika. Da li će ispravu neposredno dostaviti katastru elektronskim putem ili će korisniku dati dokument za dalji postupak zavisi od konkretnog toka i forme isprave. Tražite pisani podatak gde je dokument poslat i broj predmeta.

Da li postoji zakonski rok da katastar završi brisanje?

Rok postupanja katastra nije isto što i obaveza banke da postupi odmah. Na trajanje utiču urednost zahteva, podobnost isprave, identitet upisanog poverioca i eventualne druge prepreke. Broj predmeta omogućava da se proveri da li je zahtev uopšte formiran.

Šta ako je stan založio član porodice za tuđi kredit?

Vlasnik koji je dao nepokretnost kao sredstvo obezbeđenja nije nužno i korisnik kredita. Zakon u članu 49. izričito pominje i davaoca sredstva obezbeđenja, pa on treba da bude obavešten o preduzetim radnjama i brisanju. Dokumentaciju ipak treba proveriti prema ulozi svakog učesnika.

Mogu li sam da tražim brisanje ako banka nije postupila?

Zakon o hipoteci dopušta zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca kada je potraživanje prestalo, ali zahtev mora imati odgovarajuću ispravu i biti podnet u propisanom obliku. Aktuelno RGZ uputstvo građane za elektronsko podnošenje upućuje na profesionalnog korisnika.

Šta ako banka traži „trošak obrade“ brisovne dozvole?

Tražite pisani pravni osnov i razdvajanje bankarske naknade od javne takse. Član 49. zabranjuje davaocu kredita naplatu naknade za preduzimanje radnji radi brisanja hipoteke, bez obzira na njegove stvarne troškove.

Kako pripremiti konkretan slučaj

Ako je kredit otplaćen, a hipoteka i dalje stoji u katastru, kancelariji možete dostaviti ugovor o kreditu, potvrdu o otplati, list nepokretnosti i prepisku sa bankom radi procene da li je potreban prigovor, dopuna dokumentacije ili katastarski podnesak.

Tekst predstavlja opštu pravnu informaciju i ne zamenjuje pregled ugovora, katastarskog stanja i komunikacije sa bankom u konkretnom slučaju. Pravno stanje provereno: 13. avgust 2026.

Izvori

• Narodna banka Srbije — Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, „Službeni glasnik RS“, br. 19/2025, naročito čl. 49, 79. i 81 — direktan PDF — provereno 13.08.2026.
• Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture — Zakon o hipoteci, „Službeni glasnik RS“, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015, naročito čl. 43–44 — direktan PDF — provereno 13.08.2026.
• Republički geodetski zavod — Brisanje hipoteke: zahtev, isprave i plaćanje takse — zvanično uputstvo — provereno 13.08.2026.
• Narodna banka Srbije — Podnošenje prigovora banci, pritužbe NBS i predloga za posredovanje — zvanični koraci i formulari — provereno 13.08.2026.