Ulagali ste u kuću supružnika: kada tražite novac, a kada deo kuće?

Supružnici su nekoliko godina sređivali kuću, a do useljenja živeli kao podstanari. Kada je zajednica prestala, otvorilo se pitanje koliko kome pripada. Kuća je bila kupljena njenim posebnim novcem, ali su radovi plaćeni zajedničkim sredstvima.

Ova stvarna sudska priča pokazuje zašto odgovor nije ni „kuća je njena, nemate ništa“, ni „bili ste u braku, dobijate polovinu“. Ako ste tokom zajedničkog života u braku doprineli uvećanju posebne imovine supružnika, neznatno uvećanje daje pravo na novčano potraživanje, a znatno na vlasnički udeo, srazmerno vašem doprinosu. Presudni su obim uvećanja i dokazi o tome kako je nastalo.

Kupila je kuću svojim novcem, pa su je zajedno obnovili

U predmetu Rev 24439/2024, žena je tokom braka kupila nepokretnosti za 15.000 evra, sredstvima svoje posebne imovine dobijenim od roditelja. Supružnici su zatim rekonstruisali kuću i uselili se u aprilu 2017. Zajednica je trajala do decembra iste godine.

Radovi su obuhvatili betonsku plafonsku ploču i preuređenje prostora. Procenjeni su na 17.000 evra, dok je ukupna građevinska vrednost kuće posle rekonstrukcije bila 32.000 evra.

Prvostepeni sud utvrdio je muževljev udeo od 26%. Apelacioni sud odbio je zahtev smatrajući da adaptacija i rekonstrukcija daju samo pravo na novac. Vrhovni sud je 25. juna 2025. ukinuo tu presudu i vratio predmet na ponovno suđenje. Tom odlukom mužu nije konačno dosuđen udeo.

Važna poruka odluke jeste da naziv radova ne rešava spor. I rekonstrukcija može biti osnov za svojinski udeo ako je posebna imovina tokom zajedničkog života znatno uvećana zajedničkim ulaganjem. Pravo se pritom odnosi samo na imovinu čija je vrednost tako uvećana, srazmerno doprinosu.

Ulaganje je dokazano, ali je zahtev za novac odbijen

Druga priča pokazuje zašto nije dovoljno dokazati da ste ulagali. U predmetu Rev 1554/2019, muškarac je već imao kuću kada su partneri počeli zajednički život. Najpre su živeli u vanbračnoj zajednici, zatim sklopili brak. Tokom zajednice izvođeni su radovi na kući i radionicama, zajedničkim radom i sredstvima.

Utvrđeno je znatno povećanje vrednosti njegove posebne imovine. Žena je tražila novac i prvostepeni sud joj je dosudio 2.196.725,50 dinara. Apelacioni sud je taj deo zahteva odbio, a VKS je 14. januara 2021. odbio njenu reviziju.

Razlog nije bio to što njenog doprinosa nema. Sud je objasnio da kod znatnog uvećanja treba tražiti vlasnički udeo, a kod neznatnog novac. Supružnik ne bira slobodno između ta dva tužbena zahteva. Zato pre tužbe treba povezati procenu uvećanja sa onim što se od suda konkretno traži.

Šta treba razjasniti dok još imate dokumentaciju?

Najpre proverite čija je kuća i kako je stečena. Posebna imovina je, između ostalog, ono što je supružnik imao pre braka ili dobio nasleđem ili poklonom. Kupovina tokom braka sama ne dokazuje zajedničku imovinu: i prva priča pokazuje značaj porekla novca. Ako je kuća svojina roditelja supružnika, pravilo o uvećanju posebne imovine supružnika ne primenjuje se automatski.

Zatim odvojite raniju vrednost od povećanja koje potiče od radova. Račun za materijal pokazuje trošak, ali sam ne određuje koliko je nepokretnost postala vrednija ni koliki je vaš udeo. Član 170. Porodičnog zakona ne propisuje jedinstven procenat za „znatno“ uvećanje; procena mora odgovarati konkretnoj imovini i ulaganjima.

Pripremite dokumente prema onome što dokazuju:

• Ugovor o kupovini, poklonu ili rešenje o nasleđivanju i podatke iz katastra — za poreklo i vlasništvo kuće.
• Račune, izvode, ugovore sa izvođačima i podatke o kreditima — za poreklo sredstava, vrstu i vreme ulaganja.
• Fotografije pre i posle radova, projekte i podatke o ljudima koji su radili — za ranije stanje i izvedene promene, važne i za veštačenje.
• Kratku hronologiju zajedničkog života i radova — da se vidi šta je urađeno tokom zajednice, a šta kasnije.

O doprinosu ne govore samo plate. Pri oceni udela u zajednički stečenim sredstvima važni su i domaćinstvo, staranje o deci i drugi doprinosi. Ipak, iz toga ne sledi automatski polovina cele kuće, uključujući njenu raniju vrednost.

Česta pitanja

Da li isto važi ako nismo bili venčani?

Na imovinske odnose vanbračnih partnera shodno se primenjuju pravila o supružnicima. Potrebna je vanbračna zajednica u smislu zakona: trajnija zajednica života žene i muškarca između kojih nema bračnih smetnji. Sama emotivna veza nije dovoljna.

Kuća glasi samo na supružnika. Da li to zatvara pitanje ulaganja?

Ne. Upis i isprava o sticanju jesu polazna tačka, ali se posebno ispituje kasnije uvećanje vrednosti. Vlasnički udeo ne proizlazi samo iz činjenice da ste u kući živeli ili plaćali tekuće troškove.

Možemo li ovo urediti dogovorom?

Možete urediti imovinske odnose odgovarajućim sporazumom. Za bračni ugovor i sporazum o deobi zajedničke imovine zakon traži javnobeležnički potvrđenu ispravu. Dogovor o nepokretnosti treba pripremiti tako da tačno određuje prava i omogućava odgovarajući upis.

Pre nego što zatražite „pola kuće“ ili „sav uloženi novac“, zakažite pregled dokumentacije. Kancelarija je u Glavnoj 8, 21220 Bečej. Ako spor već traje, važno je i kada predlažete dokaze.

Pravno stanje: 11. septembar 2026. Priče su sažete iz objavljenih sudskih odluka, a nisu predmeti kancelarije. Ilustracije ne prikazuju stvarne učesnike postupaka.

Izvori

Porodični zakon, tekst na sajtu MDULS, naročito čl. 4, 168–171, 179–180, 188. i 191. Odluke Vrhovnog suda i VKS neposredno su povezane uz odgovarajuće priče.