Može li supružnik da proda stan bez saglasnosti drugog supružnika?

Ako je stan zajednička imovina stečena radom tokom zajednice života u braku, supružnici njime upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. To što je u katastru kao vlasnik upisan samo jedan supružnik ne znači nužno da drugi nema pravo na stanu. Ipak, odgovor na pitanje da li prodaja bez potpisa drugog supružnika proizvodi dejstvo zavisi od porekla imovine, postojanja saglasnosti, ponašanja supružnika i savesnosti kupca.

Ovaj tekst je namenjen prodavcima, kupcima i supružnicima koji žele da pre predugovora ili ugovora razjasne da li je stan bračna tekovina, ko treba da učestvuje u prodaji i koje dokaze treba proveriti.

Prodaja stana i saglasnost supružnika: kratki odgovori

Da li jedan supružnik može sam da proda stan stečen u braku?

Po pravilu ne bi trebalo da raspolaže sam ako je stan zajednička imovina. Član 174. Porodičnog zakona propisuje da supružnici zajedničkom imovinom upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno.

Da li je stan bračna tekovina ako je u katastru upisan samo jedan supružnik?

Može biti. Za nepokretnost koja predstavlja zajedničku imovinu član 176. Porodičnog zakona uspostavlja pretpostavku da je upis izvršen na ime oba supružnika i kada je formalno upisan samo jedan, osim ako je režim imovine drukčije uređen sporazumom, bračnim ugovorom ili sudskom odlukom.

Šta se smatra zajedničkom imovinom supružnika?

Zajednička imovina je imovina koju su supružnici stekli radom tokom trajanja zajednice života u braku. Nije dovoljno pogledati samo datum ugovora ili podatak iz katastra: važni su vreme sticanja, postojanje stvarne bračne zajednice i način na koji je imovina pribavljena.

Kada je stan posebna imovina jednog supružnika?

Posebna imovina je, između ostalog, imovina stečena pre braka, kao i imovina stečena tokom braka nasleđem, poklonom ili drugim pravnim poslom kojim se pribavljaju isključivo prava. Poseban režim može proisteći i iz bračnog ugovora, sporazuma o deobi ili pravnosnažne sudske odluke.

Mora li saglasnost drugog supružnika uvek biti pisana?

Porodični zakon za svaku saglasnost ne propisuje automatski isti poseban pisani oblik. U sudskoj praksi se, zavisno od činjenica, ispituju i usmena ili prećutna saglasnost i ponašanje supružnika. Zbog ozbiljnosti prometa nepokretnosti, na takvu neformalnu saglasnost ne treba se oslanjati: u praksi je bezbedno da saglasnost bude jasna, dokaziva i usklađena sa formom koju zahteva konkretan posao.

Šta ako je ugovor zaključen bez saglasnosti drugog supružnika?

Drugi supružnik može osporavati raspolaganje, ali ishod nije moguće odrediti bez pregleda činjenica i dokaza. Sud će ceniti da li je stan zaista zajednička imovina, da li je saglasnost postojala, šta je kupac znao ili mogao znati i da li se prodajom raspolagalo i pravom supružnika koji ugovor nije zaključio.

Da li je kupac zaštićen ako se pouzdao u katastar?

Pouzdanje u katastar je važno, ali nije jedina okolnost. Novija praksa Vrhovnog suda pokazuje da se istovremeno ispituju poseban režim zajedničke imovine, savesnost kupca i konkretno ponašanje oba supružnika. Zato sam list nepokretnosti ne treba smatrati potpunom proverom bračne tekovine.

Da li razvod automatski pretvara zajedničku imovinu u posebnu?

Ne. Prestanak braka ne znači da je zajednička imovina sama od sebe podeljena. Potrebno je proveriti da li postoji sporazum o deobi, bračni ugovor ili sudska odluka i da li su prava pravilno sprovedena u katastru.

Šta treba proveriti pre potpisa ugovora?

Treba povezati podatke iz katastra sa ispravom po kojoj je prodavac stekao stan, njegovim bračnim statusom u vreme sticanja, poreklom sredstava i eventualnim sporazumom, bračnim ugovorom ili sudskom odlukom. Ako se zaključuje predugovor i daje kapara, ove provere treba završiti pre isplate; dodatno pročitajte tekst o tome kada se kapara pri kupovini stana vraća ili zadržava.

Zašto podatak iz katastra nije uvek dovoljan?

Katastar pokazuje upisana prava i terete, ali pravni režim imovine supružnika može zavisiti od činjenica koje se ne vide iz jednog aktuelnog lista nepokretnosti. Stan može biti kupljen i plaćen zajedničkim radom tokom braka, a da je po starijoj ispravi kao sticalac i vlasnik upisan samo jedan supružnik.

Član 176. stav 2. Porodičnog zakona upravo za nepokretnosti predviđa pretpostavku da je upis izvršen na ime oba supružnika i kada je izvršen samo na ime jednog. Od te pretpostavke postoje važni izuzeci: pisani sporazum o deobi, bračni ugovor ili sudska odluka o pravima supružnika.

Zato kupac treba da utvrdi ne samo ko je danas upisan, već i:

• kada i po kom pravnom osnovu je stan stečen;
• da li je sticalac tada bio u braku i da li je postojala zajednica života;
• da li je kupoprodajna cena plaćena sredstvima zajedničke ili posebne imovine;
• da li postoji bračni ugovor, sporazum o deobi ili pravnosnažna presuda;
• da li drugi supružnik daje jasnu saglasnost za prodaju.

Zajednička i posebna imovina nisu isto

Zajednička imovina

Prema članu 171. Porodičnog zakona, imovina stečena radom tokom trajanja zajednice života u braku predstavlja zajedničku imovinu. Dok traje taj režim, udeli supružnika nisu unapred određeni kao idealna polovina kojom bi svaki supružnik mogao samostalno da raspolaže.

Član 174. zato propisuje zajedničko i sporazumno upravljanje i raspolaganje. Jedan supružnik ne može samostalno preneti svoj neopredeljeni udeo trećem licu niti ga opteretiti pravnim poslom među živima.

Posebna imovina

Imovina koju je supružnik imao pre braka ostaje njegova posebna imovina. Isto važi, po pravilu, za imovinu koju tokom braka stekne nasleđem ili poklonom. Međutim, ako je tokom braka zajedničkim radom znatno uvećana vrednost posebne imovine, drugi supružnik može imati pravo na udeo u tom uvećanju, zavisno od doprinosa i konkretnih okolnosti.

Zato tvrdnja „stan sam nasledio“ ili „ugovor glasi samo na mene“ nije uvek kraj provere. Potrebno je pregledati osnov sticanja, eventualna kasnija ulaganja i dokaze o poreklu sredstava.

Šta sudska praksa pokazuje o saglasnosti i savesnosti kupca?

Vrhovni sud u novijim odlukama polazi od zakonskog pravila da se zajedničkom imovinom raspolaže sporazumno, ali odluka u pojedinačnom sporu zavisi od utvrđenih činjenica.

• U predmetu Rev 526/2025 naglašeno je da se nepokretnost u zajedničkoj svojini ne može pravno valjano opteretiti bez saglasnosti svih zajedničara i da sam upis jednog partnera nije nužno dovoljan za zaključak o isključivoj svojini.
• U predmetu Rev 1587/2024 raspolaganje zajedničkom imovinom preko prava supružnika koji ugovor nije zaključio ocenjivano je prema pravilima o prinudnim propisima i ništavosti.
• U predmetu Rev 1191/2021 kupac je zaštićen u posebnim okolnostima u kojima je utvrđeno da je drugi supružnik aktivno učestvovao u prodaji i dao jasnu saglasnost.

Ove odluke ne znače da se rezultat jednog predmeta može automatski preneti na drugi. One pokazuju zašto su važni stvarno poreklo imovine, sadržina i oblik saglasnosti, ponašanje supružnika pre i posle prodaje i pažnja koju je kupac pokazao.

Praktična kontrolna lista za prodavca i kupca

Ako prodajete stan

1. Pribavite aktuelni list nepokretnosti i ispravu po kojoj ste stekli stan.
2. Utvrditе svoj bračni status i postojanje zajednice života u vreme sticanja.
3. Razjasnite da li je cena plaćena iz zajedničkih prihoda, posebne imovine, poklona ili nasleđa.
4. Priložite sporazum o deobi, bračni ugovor ili sudsku odluku ako se na njih pozivate.
5. Ako stan predstavlja bračnu tekovinu, uredite učešće ili dokazivu saglasnost drugog supružnika pre zaključenja posla.

Ako kupujete stan

1. Ne proveravajte samo terete i trenutno upisanog vlasnika.
2. Pregledajte osnov sticanja prodavca i datum te isprave.
3. Tražite jasno objašnjenje bračnog statusa prodavca u vreme sticanja.
4. Ako postoji moguća bračna tekovina, ne oslanjajte se na usmeno uveravanje da „supružnik nema ništa s tim“.
5. Pre kapare i glavnog ugovora uskladite dokumentaciju sa javnim beležnikom i, kada postoji rizik, zatražite nezavisnu pravnu proveru.

Izuzeci i rizici

• Upis jednog supružnika nije odlučujući sam za sebe. Vreme i način sticanja mogu pokazati da je stan zajednička imovina.
• Ni svaki stan kupljen tokom formalnog trajanja braka nije automatski zajednički. Može biti kupljen iz posebne imovine, a zajednica života može biti prestala pre kupovine.
• Saglasnost je činjenično pitanje. Sud može ceniti dokumente, komunikaciju, prisustvo pregovorima, primanje cene i ponašanje nakon ugovora.
• Savesnost kupca nije samo pogled u katastar. Poznate okolnosti koje ukazuju na bračnu tekovinu mogu zahtevati dodatnu proveru.
• Razvod nije isto što i deoba. Nerazjašnjena zajednička imovina može ostati sporna i posle prestanka braka.
• Vanbračna zajednica može otvoriti slična pitanja. Zajednička imovina vanbračnih partnera ima poseban zakonski režim, ali se činjenice o postojanju i trajanju zajednice često moraju dokazivati.

Česta pitanja

Da li potpis drugog supružnika mora da bude na samom ugovoru?

Nije moguće dati isti odgovor za svaku situaciju. Važni su vrsta imovine, sadržaj isprave i zahtevana forma pravnog posla. Najsigurnije je da saglasnost bude jasno i formalno dokumentovana pre zaključenja ugovora, umesto da se kasnije dokazuje usmenim izjavama ili ponašanjem.

Može li supružnik naknadno da odobri već zaključenu prodaju?

Naknadno ponašanje može biti dokazno relevantno, ali se na njega ne treba oslanjati kao na rutinski način otklanjanja nedostataka. Potrebno je pregledati ugovor, formu, vreme i sadržinu eventualnog odobrenja i prava trećih lica.

Da li je dovoljan izvod iz matične knjige venčanih?

Nije. On potvrđuje bračni status, ali ne dokazuje sam po sebi poreklo novca, postojanje zajednice života, režim konkretnog stana ili eventualnu deobu imovine.

Šta ako je stan kupljen novcem dobijenim na poklon samo jednom supružniku?

Takvo poreklo sredstava može ukazivati na posebnu imovinu, ali mora biti dokazivo. Važno je šta piše u ugovorima, kome je poklon namenjen, kako je novac prenet i da li su zajednička sredstva naknadno ulagana.

Da li kupac gubi stan ako se drugi supružnik naknadno usprotivi?

Ne automatski. Ishod zavisi od pravne prirode stana, postojanja saglasnosti, obima raspolaganja, savesnosti kupca i dokaza. To se procenjuje u konkretnom postupku.

Da li isti problem postoji i kada se stan opterećuje hipotekom?

Da. Zasnivanje hipoteke na zajedničkoj nepokretnosti takođe zahteva pažljivu proveru prava i saglasnosti zajedničara. Sudska praksa izričito razmatra valjanost hipoteke kada je formalno postupao samo jedan supružnik ili partner.

Kako pripremiti konkretan slučaj

Za pouzdanu procenu obično su potrebni aktuelni list nepokretnosti, ugovor ili druga isprava o sticanju, dokaz o bračnom statusu u vreme sticanja, podaci o poreklu kupoprodajne cene, eventualni bračni ugovor ili sporazum o deobi i sva dokumentacija o saglasnosti drugog supružnika.

Ako prodaja tek predstoji ili je ugovor već osporen, kancelariji možete dostaviti dokumentaciju radi procene konkretnog pravnog položaja.

Tekst predstavlja opštu pravnu informaciju. Odgovor u pojedinačnom slučaju zavisi od porekla imovine, sadržine isprava, ponašanja stranaka i dokaza.

Pravno stanje provereno: 11. avgusta 2026.

Izvori

• Pravno-informacioni sistem Republike Srbije — Porodični zakon („Službeni glasnik RS“, br. 18/2005, 72/2011 – dr. zakon i 6/2015), naročito čl. 168, 171, 174, 176, 179, 180, 188. i 191 — zvanični tekst — pristupljeno 11. avgusta 2026.
• Vrhovni sud — Rev 526/2025 — odluka — pristupljeno 11. avgusta 2026.
• Vrhovni sud — Rev 1587/2024 — odluka — pristupljeno 11. avgusta 2026.
• Vrhovni sud — Rev 1191/2021 — odluka — pristupljeno 11. avgusta 2026.