Predložene izmene „Svoj na svome“ 2026: šta se menja za kuće i stanove?

Kratak odgovor: Vlada Republike Srbije uputila je 7. avgusta 2026. Narodnoj skupštini Predlog zakona koji bi promenio pojedina pravila evidentiranja i upisa prava na nepokretnostima. Predlog još nije važeći zakon. Dok ne bude usvojen i objavljen, primenjuje se Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Službeni glasnik RS“, br. 91/2025).

Najvažnije predložene novine odnose se na stambene objekte veće od 400 m², dokumentaciju za zgrade sa posebnim delovima, mogućnost da vlasnici stanova plate naknadu umesto investitora, završetak konstruktivno dovršenih objekata i položaj objekata ranije upisanih po zakonu iz 2013. godine.

Tekst je namenjen vlasnicima porodičnih kuća i stanova, stambenim zajednicama, upravnicima i kupcima nepokretnosti koji već imaju predmet u toku ili proveravaju posledice mogućih izmena. Za širi pregled sadašnjeg postupka koristan je i vodič „Svoj na svome“: šta posle prijave.

Predlog izmena: najvažnija pitanja i kratki odgovori

Da li su izmene već usvojene?

Ne. Na dan 20. avgusta 2026. dokument se nalazi u skupštinskoj proceduri kao Predlog zakona. Zato se predložena pravila ne mogu primenjivati kao da već važe.

Šta se predlaže za porodične kuće veće od 400 m²?

Prema predloženom tekstu, za prvih 400 m² stambenog objekta naknada bi se obračunavala po povoljnijem režimu iz člana 8. stav 2. važećeg zakona. Za površinu preko 400 m² plaćao bi se doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta samo za kvadraturu iznad tog praga.

Da li vlasnik kuće od 450 m² plaća doprinos za svih 450 m²?

Po tekstu Predloga — ne. Doprinos bi se obračunavao za 50 m² iznad praga od 400 m², dok bi se za prvih 400 m² primenjivao režim iz člana 8. stav 2. Iznos se ne može pouzdano izračunati samo iz ukupne kvadrature: zavisi od lokalnih elemenata obračuna i tačnih podataka o objektu.

Koja dokumentacija bi bila potrebna za zgradu sa stanovima?

Predlog menja sadašnju mogućnost dostavljanja tehničkog priloga u obavezu da se uz prijavu za zgradu sa posebnim delovima podnese odgovarajući elaborat geodetskih radova, skica neevidentiranih posebnih delova ili specifikacija posebnih delova objekta. Koji dokument odgovara konkretnom slučaju zavisi od toga šta je već evidentirano i šta treba tačno identifikovati.

Mogu li vlasnici stanova da plate naknadu umesto investitora?

Predlog izričito predviđa takvu mogućnost. Ako vlasnici stanova plate propisanu naknadu umesto investitora, zabeležba da naknada nije plaćena mogla bi da se izbriše. Pre uplate treba proveriti osnov, obračun, odnos sa investitorom i da li uplata zaista proizvodi očekivanu promenu za konkretnu zgradu i stan.

Da li bi upis mogao da se sprovede pre plaćanja naknade?

Predloženi tekst vezuje prosleđivanje potvrde Republičkom geodetskom zavodu za prethodno izmirenje obaveze plaćanja naknade. Zato bi uredna i dokaziva uplata postala neposredan uslov za narednu fazu upisa u slučajevima u kojima je naknada određena.

Šta se predlaže za nezavršene objekte?

Za objekte koji su završeni u konstruktivnom smislu, ali nemaju završene unutrašnje instalacije, stolariju ili fasadu, Predlog uređuje put za pribavljanje rešenja za završne radove po članu 145. Zakona o planiranju i izgradnji. Tražio bi se izveštaj o zatečenom stanju sa tehničkim podacima, procenom stabilnosti, zaštite od požara, bezbednosti i radova potrebnih za završetak.

Da li bi nova pravila važila i za predmete koji su već u toku?

Da, ako Predlog bude usvojen u objavljenom tekstu. Njegova prelazna odredba kaže da bi se neokončani postupci završavali po novim odredbama. To je razlog da vlasnici sa aktivnim predmetom prate konačni tekst, a ne samo prvu verziju Predloga.

Da li Predlog ponovo otvara redovni rok za prijave?

Ne. Predlog ne menja opšti rok za redovnu prijavu, koji je istekao 8. februara 2026. Važeći zakon posebno poznaje ograničenu mogućnost naknadne prijave za lice koje dokaže objektivne razloge za propuštanje, ali to nije automatsko produženje za sve.

Šta trenutno važi, a šta je samo predloženo?

Važeći Zakon iz 2025. godine uređuje poseban elektronski postupak prijave, naknadu za evidentiranje, potvrdu Agencije i upis u katastru. Član 7. sada propisuje da se uz prijavu za zgradu sa više posebnih delova elaborat ili skica može podneti. Član 8. uređuje naknade prema vrsti objekta i zoni, dok član 14. određuje da RGZ upis sprovodi na osnovu potvrde Agencije.

Predlog iz avgusta 2026. menja samo određene tačke tog sistema. Ne treba iz njega izvoditi zaključak da je čitav postupak ponovljen, da su svi rokovi počeli iznova ili da je svaki raniji problem sa zemljištem, tehničkom ispravnošću ili dokazom o svojini automatski rešen.

Ako Narodna skupština usvoji drugačiji tekst, pravno dejstvo imaće samo konačno usvojeni i objavljeni zakon. Predlog predviđa stupanje na snagu narednog dana od objavljivanja, ali ni taj datum ne postoji dok zakon ne bude donet i objavljen u „Službenom glasniku Republike Srbije“.

Kuće preko 400 m²: kako bi se računala naknada?

Važeći član 8. stav 2. za porodični stambeni objekat i određene stanove predviđa iznose prema mestu i zoni. Predloženi novi stav nastoji da odvoji socijalni režim za prvih 400 m² od doprinosa za površinu koja taj prag prelazi.

Praktično, pre obračuna treba utvrditi:

• da li je predmet zaista stambeni objekat, a ne poslovni ili mešoviti prostor;
• koja je tačno evidentirana ukupna površina;
• da li postoje dogradnje ili posebni delovi koji nisu pravilno prikazani;
• koja lokalna zona i elementi doprinosa se primenjuju;
• da li je već izdato obaveštenje o naknadi i da li je rok za uplatu počeo;
• da li će eventualno usvojene izmene važiti za taj neokončani predmet.

Nije bezbedno osloniti se samo na površinu iz poreskog rešenja, starog ugovora ili neoverene skice. Ako se površine u dokumentima razlikuju, prvo treba utvrditi koji podatak je pravno i tehnički relevantan za predmet.

Zgrade sa stanovima: elaborat, skica ili specifikacija

Poseban deo zgrade mora biti dovoljno precizno određen da bi pravo moglo da se upiše na tačno određenom stanu, lokalu, garaži ili drugoj celini. Predlog zato pooštrava pravilo o tehničkoj dokumentaciji: odgovarajući prilog više ne bi bio samo moguća dopuna, već obavezni deo prijave za zgradu.

Prema predloženom tekstu, elaborat geodetskih radova i skicu neevidentiranih posebnih delova mogli bi da izrađuju inženjeri arhitektonske, građevinske i geodetske struke, dok bi specifikaciju posebnih delova izrađivali inženjeri arhitektonske i građevinske struke. Ministar bi u roku od 30 dana od stupanja izmena na snagu trebalo da propiše izgled i sadržinu specifikacije i izveštaja o zatečenom stanju.

To ne znači da svaka zgrada traži sva tri dokumenta. Potrebno je izabrati dokument koji odgovara stanju evidencije, stvarnom rasporedu i pravnom osnovu za posebne delove. Neusklađene oznake stana, sprata, površine ili ulaza mogu usporiti postupak ili proizvesti upis koji ne odgovara stvarnom stanju.

Kada vlasnici stanova plaćaju umesto investitora

U zgradama u kojima postoji neizmirena obaveza investitora može nastati zabeležba da naknada nije plaćena. Predlog omogućava da vlasnici stanova preuzmu plaćanje i time stvore uslov za brisanje takve zabeležbe.

Pre nego što stambena zajednica ili pojedinačni vlasnik uplati tuđu obavezu, treba proveriti:

1. na koga tačno glasi obračun i za koji objekat;
2. da li se iznos odnosi na celu zgradu ili određeni deo;
3. kako se uplata povezuje sa stanom i katastarskim predmetom;
4. da li vlasnik posle uplate ima zahtev prema investitoru i na kom pravnom osnovu;
5. koji dokaz organ traži za brisanje zabeležbe;
6. da li postoje druge zabeležbe ili sporovi koje ova uplata ne uklanja.

Sama uplata jedne naknade ne briše hipoteku, sudski spor, zabranu otuđenja po drugom osnovu niti rešava neuređeno zemljište. Zato list nepokretnosti treba proveriti pre i posle sprovođenja promene.

Kako bi se završavali konstruktivno dovršeni objekti?

Predlog uređuje situaciju u kojoj je objekat evidentiran i upisan po posebnom zakonu, konstrukcija je završena, ali nedostaju instalacije, stolarija ili fasada. Do usklađivanja planskih dokumenata, za završne radove pribavljalo bi se rešenje iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji.

Izveštaj o zatečenom stanju trebalo bi da sadrži elaborat geodetskih radova, snimak izvedenog stanja, izjavu odgovornog projektanta ili izvođača o osnovnim zahtevima nosivosti i stabilnosti, popis potrebnih radova i izjavu vlasnika o prihvatanju eventualnog rizika korišćenja. To potvrđuje važnu razliku: upis prava svojine nije sam po sebi potvrda da je objekat tehnički završen ili bezbedan za korišćenje.

Šta je sa objektima upisanim po zakonu iz 2013. godine?

Predlog posebno uređuje objekte upisane po Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole („Službeni glasnik RS“, br. 25/2013 i 145/2014) za koje nije podneta nova prijava. Oni bi se izjednačili u pravima i obavezama sa objektima upisanim po sadašnjem posebnom zakonu, bez obaveze plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, a ranija zabeležba zabrane raspolaganja pre plaćanja doprinosa brisala bi se.

Ova odredba ne rešava automatski svaki odnos na zemljištu. Predlog izričito upućuje da se imovinskopravni odnosi na zemljištu rešavaju po posebnom pravilu važećeg zakona. Zato pre prodaje ili hipoteke treba proveriti i objekat i parcelu.

Šta vlasnik treba da uradi sada?

1. Proverite da li je predmet još kod Agencije ili je potvrda već prosleđena RGZ-u.
2. Sačuvajte prijavu, broj predmeta, obaveštenja, obračun naknade, dokaz o uplati i tehničke priloge.
3. Uporedite površinu i namenu objekta u katastru, prijavi, poreskim evidencijama i tehničkoj dokumentaciji.
4. Ne plaćajte iznos „po proceni“ bez provere zvaničnog obračuna, računa i poziva na broj.
5. Ako je zgrada podeljena na stanove ili lokale, proverite da li su oznake, sprat, površina i pravni osnov svakog posebnog dela usklađeni.
6. Pratite da li je Predlog usvojen i da li je konačni tekst izmenjen amandmanima.

Ako predmet dugo stoji bez radnje, procesni put zavisi od toga da li postupa Agencija, lokalna služba ili RGZ. Opšti pregled pravnih sredstava dostupan je u tekstu Katastar ne odlučuje: žalba zbog ćutanja uprave i tužba Upravnom sudu, ali poseban režim „Svoj na svome“ zahteva proveru nadležnog organa i faze konkretnog predmeta.

Izuzeci i rizici

Predlog zakona može biti promenjen ili odbijen. Objave u medijima i najave organa ne zamenjuju konačni tekst objavljen u „Službenom glasniku Republike Srbije“.

Prag od 400 m² ne rešava spor o tome šta se smatra stambenim objektom niti kako se utvrđuje površina. Dogradnje, poslovni delovi, više funkcionalnih celina i neusaglašena dokumentacija mogu promeniti obračun i potrebne priloge.

Plaćanje naknade umesto investitora može otvoriti odvojeno pitanje povraćaja plaćenog iznosa. Takav zahtev ne treba pretpostaviti bez pregleda ugovora, odluka stambene zajednice, obračuna i odnosa sa investitorom.

Upis prava svojine ne potvrđuje automatski tehničku bezbednost, upotrebnu dozvolu, rešene odnose na zemljištu niti odsustvo drugih tereta. Svaki od tih elemenata proverava se zasebno.

Česta pitanja

Da li sada mogu da tražim obračun samo za kvadrate preko 400 m²?

Ne samo na osnovu Predloga. Dok izmene ne budu usvojene i objavljene, primenjuje se važeći zakon. Ako je predmet u toku, treba pratiti konačnu prelaznu odredbu i datum stupanja eventualnih izmena na snagu.

Da li će svaka kuća do 400 m² plaćati 100 evra?

Ne. Važeći član 8. stav 2. razlikuje iznose prema mestu i zoni, a 100 evra je samo jedan od propisanih iznosa. Potrebno je proveriti teritoriju, zonu, vrstu objekta i lice na koje se upis vrši.

Da li je za zgradu obavezan i elaborat i skica i specifikacija?

Predlog navodi alternativne vrste odgovarajuće dokumentacije. Koji prilog je potreban zavisi od evidentiranosti zgrade i posebnih delova. Ne treba naručivati dokument bez prethodne provere stanja i svrhe za koju se izrađuje.

Može li vlasnik stana sam da plati dug investitora?

Predlog takvu mogućnost predviđa radi brisanja zabeležbe neplaćene naknade. Pre uplate treba proveriti tačan obračun, način povezivanja uplate sa predmetom i moguće pravo na povraćaj od investitora.

Da li će se novi zakon primeniti na već podnetu prijavu?

Po sadašnjem tekstu Predloga, neokončani postupci završavali bi se po novim odredbama. Konačan odgovor zavisi od teksta koji bude usvojen i objavljen.

Da li predložene izmene ponovo otvaraju rok za sve koji nisu podneli prijavu?

Ne. Opšti rok nije ponovo otvoren. Važeći zakon dopušta posebnu naknadnu prijavu samo uz dokaz objektivnog razloga za propuštanje i u okviru zakonom određenog perioda.

Da li upis po ovom zakonu znači da objekat ima upotrebnu dozvolu?

Ne. Upis prava svojine i tehnička podobnost objekta nisu isto. Predlog upravo za određene nezavršene objekte traži poseban postupak i izveštaj o zatečenom stanju radi završnih radova.

Kako pripremiti konkretan predmet

Za pravnu procenu korisno je pripremiti potvrdu o prijavi, broj predmeta, obaveštenje o naknadi, dokaz o uplati, aktuelni list nepokretnosti, osnov sticanja, dostupnu tehničku dokumentaciju i prepisku sa Agencijom ili RGZ-om. Kod zgrade sa više stanova potrebni su i podaci stambene zajednice, investitora i postojećih zabeležbi.

Tekst predstavlja opštu pravnu informaciju, ne individualni pravni savet. Odgovor zavisi od konačnog statusa Predloga, namene i površine objekta, dokumentacije, zemljišta i faze konkretnog predmeta.

Pravno stanje provereno: 20. avgusta 2026. godine.

Izvori

• Narodna skupština Republike Srbije — Predlog zakona o izmenama i dopunama Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, podnet 7. avgusta 2026, naročito čl. 1–7 — direktan zvanični PDF — provereno 20.08.2026.
• Narodna skupština Republike Srbije — Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Službeni glasnik RS“, br. 91/2025), naročito čl. 7, 8, 14, 20. i 28 — direktan zvanični PDF — provereno 20.08.2026.
• Narodna skupština Republike Srbije — evidencija zakona u proceduri, datum podnošenja i predlagač — zvanična stranica — provereno 20.08.2026.
• Republički geodetski zavod — „RGZ objavio statistiku realizacije projekta ‘Svoj na svome’“, 23. jul 2026 — zvanično saopštenje — provereno 20.08.2026.
• Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture — saopštenje o isteku redovnog roka za prijave 8. februara 2026 — zvanično saopštenje — provereno 20.08.2026.