Kupili ste nepokretnost, a treće lice traži svoje pravo: zaštita od evikcije

Kupac nepokretnosti može imati zahtev prema prodavcu ako se pojavi pravo trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava ono što je kupio, a o tom pravu nije bio obavešten niti je pristao da nepokretnost tako kupi. To je odgovornost za pravne nedostatke, odnosno zaštita od evikcije. Sama tuđa tvrdnja još ne dokazuje da kupac mora da napusti stan, ali jeste razlog da odmah proveri isprave, obavesti prodavca i proceni rokove.

Ovaj vodič namenjen je kupcima stanova, kuća, placeva i poslovnih prostora u Srbiji. Zasniva se na važećem Zakonu o obligacionim odnosima, naročito čl. 508–515, a ne na novoj ili najavljenoj izmeni zakona. Pravno stanje provereno: 31. avgusta 2026.

Najvažnija pitanja i kratki odgovori

Šta je pravni nedostatak nepokretnosti?

To je, u smislu člana 508. ZOO, pravo trećeg lica koje zadire u kupčevo pravo: na primer, tuđa svojina, službenost ili hipoteka koju kupac nije prihvatio. Pravni nedostatak nije isto što i vlaga, loša stolarija ili drugo fizičko oštećenje.

Da li prodavac odgovara ako ugovor ne pominje evikciju?

Zakonska odgovornost ne nastaje tek unošenjem te reči u ugovor. Ipak, sadržina ugovora je važna: šta je kupcu saopšteno, šta je prihvatio i da li je odgovornost ugovorno ograničena ili isključena, u granicama člana 513. ZOO.

Šta prvo uraditi kada se javi treće lice?

Sačuvajte zahtev i datum prijema, proverite na kom se pravu zasniva i obavestite prodavca. Prema članu 509. ZOO, treba ga pozvati da u razumnom roku otkloni pravo ili pretenziju trećeg, osim kada mu je to već poznato.

Može li kupac tražiti raskid ili manju cenu?

Može kada su ispunjeni zakonski uslovi. ZOO razlikuje oduzimanje stvari, ograničenje kupčevog prava i neotklonjenu pretenziju zbog koje svrha ugovora ne može da se ostvari. Posledice nisu iste u svakoj od tih situacija.

Koliki je rok za zaštitu prema prodavcu?

Član 515. ZOO propisuje gašenje prava po isteku jedne godine od saznanja za postojanje prava trećeg. Posebno pravilo važi ako treće lice pre isteka tog roka pokrene spor, a kupac pozove prodavca da se u njega umeša.

Da li se uvek čeka pravnosnažna presuda?

Ne treba automatski čekati. Potrebne radnje i početak roka zavise od vrste nedostatka i konkretnog postupka. Zakon poznaje i situaciju u kojoj kupac bez spora prizna očigledno osnovano pravo trećeg, ali se takav korak ne preduzima bez pravne procene.

Koji problemi mogu predstavljati pravni nedostatak?

Pravo svojine drugog lica može isključiti kupčevo pravo. Službenost ili drugo stvarno pravo može ograničiti način korišćenja, a hipoteka može opteretiti nepokretnost rizikom namirenja poverioca. Za odgovornost prodavca presudno je i da li je kupac o pravu bio obavešten i pristao da kupi opterećenu nepokretnost.

Hipoteka nije automatski skriveni nedostatak. Ako je poznata i prihvaćena uz jasno ugovoren način brisanja, ispituju se i te ugovorne obaveze. O postupku uklanjanja već otplaćenog tereta više govori vodič o brisanju hipoteke posle otplate kredita.

Ni zabeležba spora sama po sebi nije dokaz da je treće lice vlasnik. Ona zahteva proveru spora i njegovih mogućih posledica. Takođe, sama neuknjiženost ili zastoj u administrativnom postupku ne znače da kupac u svakom slučaju odmah ima pravo na raskid i povraćaj cele cene.

Obaveštenje prodavcu: sadržina i dokaz o prijemu

Obaveštenje treba da omogući prodavcu da prepozna nepokretnost, zahtev trećeg lica i ono što kupac od njega traži. Praktično je priložiti dopis, tužbu ili drugu ispravu i ostaviti razuman rok za preduzimanje odgovarajućih radnji. Zakon u članu 509. ne propisuje jedan univerzalan broj dana za svaki slučaj.

Sačuvajte dokaz šta je poslato i kada je primljeno. Ako je spor već pokrenut, obično ne treba ostati samo na neformalnoj poruci prodavcu: potrebno je proceniti i njegovo formalno obaveštavanje o parnici i pozivanje da se umeša. Procesna radnja bira se prema konkretnom spisu.

Obraćanje prodavcu ne zamenjuje odbranu kupca od tužbe trećeg lica. Rok naveden u sudskom pismenu i rok iz člana 515. ZOO nisu isto pitanje i oba zahtevaju pažnju.

Raskid, sniženje cene i naknada štete

Član 510. ZOO predviđa nekoliko različitih situacija:

• Stvar je oduzeta kupcu: ako prodavac ne postupi po kupčevom zahtevu, ugovor se raskida po samom zakonu.
• Kupčevo pravo je umanjeno ili ograničeno: kupac, pod zakonskim uslovima, bira raskid ili srazmerno sniženje cene.
• Pretenzija nije otklonjena u razumnom roku: kupac može raskinuti ugovor ako se zbog toga njegova svrha ne može ostvariti.

Uz odgovarajući osnov kupac može zahtevati i naknadu pretrpljene štete. Međutim, nije dovoljno samo navesti iznos: proveravaju se nastanak i obim štete, njena veza sa nedostatkom i eventualni doprinos kupca. Povraćaj plaćene cene kao posledica raskida i naknada dodatne štete nisu isti zahtev.

Prema članu 132. ZOO, raskid otvara pitanje vraćanja onoga što je dato. Ako prodavac ospori raskid, njegov osnov ili iznos koji treba vratiti, spor može zahtevati sudsko odlučivanje. Zakonska posledica ne znači automatsku uplatu novca na kupčev račun niti garantuje naplativost.

Rok od jedne godine i poseban rok posle spora

Ne računajte rok mehanički od dana kupovine. Član 515. stav 1. ZOO vezuje ga za saznanje za postojanje prava trećeg. Potrebno je utvrditi šta je kupac saznao, kada, iz koje isprave i kakvu je sigurnost to saznanje imalo. Reč je o roku čijim istekom pravo može da se ugasi, a ne o običnoj opštoj zastarelosti.

Stav 2. istog člana predviđa izuzetak: ako treće lice pokrene spor pre isteka jednogodišnjeg roka, a kupac pozove prodavca da se u spor umeša, pravo kupca se gasi tek po isteku šest meseci od pravnosnažnog okončanja tog spora. Oba uslova su važna; nije dovoljno samo znati da se negde vodi postupak.

Ne treba pretpostaviti da opomena, pregovori ili obećanje prodavca da će „srediti papire” sami po sebi čuvaju pravo. Advokat treba da proveri da li je potrebna tužba ili druga blagovremena radnja i kako se formuliše zahtev. Promena naziva zahteva u „naknadu štete” ne znači da se poseban režim pravnih nedostataka može zaobići.

Šta ako je kupac znao za rizik?

ZOO razlikuje prihvatanje postojećeg tereta od znanja da postoji mogućnost budućeg oduzimanja ili ograničenja. Prema članu 510. stav 4, kupac koji je pri zaključenju znao za takvu mogućnost nema pravo na naknadu štete ako se ona ostvari, ali ima pravo da traži vraćanje, odnosno sniženje cene. To pravilo treba čitati zajedno sa članom 508. i stvarnim sadržajem dogovora.

Odgovornost se može ugovorno ograničiti ili isključiti, ali je prema članu 513. takva odredba ništava ako je prodavcu nedostatak u njegovom pravu bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat. Zato izraz „viđeno–kupljeno” nije dovoljan za unapred siguran odgovor: mora se pročitati ceo ugovor i utvrditi šta su strane znale i prihvatile.

Posebna javnopravna ograničenja

Član 514. ZOO obuhvata i posebna ograničenja javnopravne prirode koja kupcu nisu bila poznata, ako je prodavac za njih znao ili znao da se mogu očekivati, a nije ih saopštio. Ovde se ne primenjuje bez razlike svako pravilo o pravu trećeg lica: potrebno je utvrditi vrstu ograničenja i navedene uslove znanja.

U odluci Rev 7070/2025 od 27. novembra 2025. Vrhovni sud je razmatrao zahtev kupca stana povezan sa neokončanim postupkom legalizacije i nemogućnošću uknjižbe. U okolnostima tog predmeta zahtev je ocenjen kao preuranjen. Odluka nije opšte pravilo da svaki kupac mora da čeka svaki upravni postupak; posebno nije uputstvo o današnjem posebnom režimu upisa. Ovde služi samo kao primer da vrsta pravne smetnje utiče na dospelost i osnov zahteva.

Šta još pokazuje sudska praksa?

U odluci Rev 24564/2024 od 26. februara 2025., povodom naknade izgubljene zakupnine za kupljene nepokretnosti, zahtev kupca nije usvojen. Sud je uzeo u obzir ugovoreni način predaje, kupčevo saznanje da se u prostoru nalazi treće lice i njegovo dalje ugovaranje zakupa. Pouka nije da prodavac nikada ne odgovara kada u prostoru ostane drugo lice, već da se pravni nedostatak, faktička predaja, kupčevo znanje i dokazivanje štete moraju razlikovati.

Odluke su primeri primene prava u konkretnim predmetima, ne obećanje jednakog ishoda i ne prikaz celokupne sudske prakse.

Izuzeci i rizici

• Prodavac nije obavešten: član 511. ne isključuje uvek zaštitu, ali je kupac može izgubiti ako prodavac dokaže da je imao sredstva da odbije zahtev trećeg.
• Pravo trećeg je priznato bez spora: član 512. dopušta zaštitu kada je to pravo očigledno osnovano. Priznanje i isplata bez procene osnovanosti mogu stvoriti ozbiljan dokazni rizik.
• Fizičko oštećenje: materijalni nedostaci imaju druga pravila i rokove; ne treba ih pomešati sa evikcijom.
• Više postupaka: odbrana od zahteva trećeg lica i zahtev prema prodavcu moraju se vremenski uskladiti. Jedno ne rešava automatski drugo.
• Prinudna prodaja: ovaj vodič ne prenosi pravila obične ugovorne kupoprodaje bez provere na kupovinu u izvršenju, stečaju ili drugom posebnom režimu.

Šta pripremiti za pregled kod advokata?

1. Ugovor, predugovor, anekse i sve izjave prodavca o vlasništvu i teretima.
2. Dokaze o plaćanju cene i zapisnik o primopredaji.
3. Aktuelni izvod iz katastra i raspoložive ranije izvode, rešenja i isprave iz vlasničkog niza.
4. Zahtev, tužbu ili odluku na koju se poziva treće lice, zajedno sa kovertom ili dokazom dostave.
5. Celovitu prepisku sa prodavcem i dokaz o njegovom obaveštavanju.
6. Hronologiju sa datumima kupovine, saznanja, pokretanja i okončanja postupaka, kao i dokaze o šteti.

Ako ste još u fazi pregovora, korisno je unapred razjasniti terete, uslove isplate i pravila o kapari pri kupovini stana. Ako je spor već nastao, kancelariji možete dostaviti navedene isprave radi procene odgovarajućeg zahteva, rokova i dokaza. Ishod zavisi od konkretnih činjenica i sadržine dokumentacije.

Česta pitanja

Da li tuđi zahtev znači da odmah moram da se iselim?

Ne. Najpre se proveravaju osnov zahteva, isprave i eventualni postupak. Ne treba ni priznati tuđe pravo bez procene ni ignorisati sudsko pismeno ili rok.

Da li je dovoljna poruka prodavcu?

Poruka može biti dokaz obaveštavanja ako su sadržina i prijem dokazivi, ali ne zamenjuje svaku potrebnu sudsku radnju. Za poseban rok iz člana 515. stav 2. važno je i pozivanje prodavca da se umeša u blagovremeno pokrenut spor.

Da li jedna godina teče od potpisivanja ugovora?

Ne po samom tom osnovu. Zakon je vezuje za saznanje za postojanje prava trećeg. Početak se utvrđuje iz konkretnih činjenica i dokaza, a ne proizvoljno izabranog datuma.

Da li imam pravo na štetu ako sam znao za mogućnost gubitka?

Prema članu 510. stav 4. ZOO, ako ste pri zaključenju znali za mogućnost oduzimanja ili ograničenja i ona se ostvari, nema prava na naknadu štete po tom pravilu, ali ostaje pravo na vraćanje odnosno sniženje cene. Posebno se proverava da li ste prihvatili postojeći teret.

Da li odredba „prodavac ne odgovara” uvek važi?

Ne. Član 513. ZOO propisuje ništavost ograničenja ili isključenja odgovornosti kada je prodavcu pravni nedostatak bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat.

Tekst predstavlja opštu pravnu informaciju za Srbiju, ne pravni savet za pojedinačan predmet. Za izbor postupka potrebno je pregledati ugovor, katastarske podatke, zahtev trećeg lica i sve relevantne datume.

Izvori

• Pravno-informacioni sistem Republike Srbije — Zakon o obligacionim odnosima, „Službeni list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89; „Službeni list SRJ”, br. 31/93; „Službeni list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja; „Službeni glasnik RS”, br. 18/2020; naročito čl. 132. i 508–515 — provera 31.08.2026.
• Narodna skupština Republike Srbije — Zakon o izmenama i dopuni Zakona o obligacionim odnosima, 18/2020, uključujući završnu odredbu o stupanju na snagu — provera 31.08.2026.
• Vrhovni sud — Rev 7070/2025 od 27.11.2025. — provera 31.08.2026.
• Vrhovni sud — Rev 24564/2024 od 26.02.2025. — provera 31.08.2026.