Držalac u katastru nije vlasnik: šta se dešava 1. maja 2028. i kako zaštititi pravo?

Ako je neko u katastru upisan samo kao držalac, taj upis nije isto što i upis prava svojine. Član 58 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture predviđa da će služba po službenoj dužnosti izbrisati svojstvo držaoca i državinu ako se najkasnije do 1. maja 2028. godine ne steknu zakonski uslovi za upis prava svojine.

Rok nije uveden novim propisom iz 2026. godine. Pravilo potiče iz zakona iz 2018, dok je aktuelni povod zvanično saopštenje Republičkog geodetskog zavoda od 30. jula 2026. godine. Zato upisani držaoci ne bi trebalo da čekaju 2028, već da na vreme provere aktuelni izvod, zbirku isprava i pravni sled.

Važno: član 58 ne propisuje brisanje već upisanog prava svojine niti automatski prenos nepokretnosti na državu ili drugo lice. Briše se evidencija svojstva držaoca i državine u tačno određenim slučajevima. Da li određeno lice ima materijalno pravo koje može da upiše ili utvrdi zavisi od osnova sticanja i raspoloživih isprava.

Pravno stanje provereno: 27. avgusta 2026. godine.

Najvažnija pitanja i kratki odgovori

Ko je obuhvaćen rokom do 1. maja 2028?

Pravilo se odnosi na nepokretnosti na kojima je određeno lice upisano kao držalac u skladu sa ranije važećim Zakonom o državnom premeru i katastru. Obuhvaćena su i lica koja su tu evidentiranu državinu kasnije stekla pravnim poslom, nasleđivanjem, odlukom suda ili drugog organa ili drugim pravnim osnovom.

Da li je držalac isto što i vlasnik?

Ne. Državina označava faktičku vlast ili evidentirano svojstvo držaoca, dok je svojina stvarno pravo. Upis držaoca ne pretvara se sam od sebe u upis vlasnika, bez obzira na trajanje takvog stanja.

Šta se briše 1. maja 2028?

Ako do tog datuma nisu stečeni zakonski uslovi za upis prava svojine, služba briše svojstvo držaoca i državinu po službenoj dužnosti. Ne briše se parcela, objekat niti već upisano pravo svojine drugog ili istog lica.

Da li je dovoljno dugo koristiti nepokretnost?

Ne može se dati opšti potvrdan odgovor. Dugotrajno korišćenje može biti deo činjeničnog osnova u pojedinim sporovima, ali samo po sebi ne zamenjuje ispravu podobnu za upis niti automatski dokazuje svojinu. Moraju se proveriti savesnost, vreme, pravni osnov, pravni prethodnici i drugi uslovi.

Koji je prvi praktičan korak?

Prvo treba pribaviti aktuelni izvod iz katastra i pregledati zbirku isprava. Zatim se pravi pravni sled: ko je bio prethodno evidentiran, na osnovu kog ugovora, rešenja ili odluke je državina preneta i koja isprava nedostaje za upis svojine.

Da li postoji samo jedan postupak za upis?

Ne. U zavisnosti od dokumentacije, može biti moguć redovan upis, ciljana konvalidacija u tačno određenim slučajevima iz člana 88b, poseban postupak za određene neupisane objekte i zemljište ili parnica. Nijedan put nije dostupan automatski bez pregleda konkretnog stanja.

Na koga se član 58 tačno odnosi

Član 58 nije opšte pravilo za svakoga ko faktički koristi tuđu nepokretnost. Njegov neposredni predmet su lica evidentirana kao držaoci po ranije važećem katastarskom režimu. Zakon izričito proširuje pravilo i na njihove pravne sledbenike koji su tu državinu stekli:

• pravnim poslom, na primer starim ugovorom;
• nasleđivanjem;
• odlukom suda ili drugog nadležnog organa;
• na drugom pravnom osnovu.

Zato se ne proverava samo ime trenutno upisanog držaoca. Važno je utvrditi čitav niz prenosa, uključujući stare ugovore, rešenja o nasleđivanju, sudske odluke i promene podataka o licima ili nepokretnosti. Prekid u tom nizu često objašnjava zašto svojina još nije upisana.

Državina i svojina nisu ista pravna kategorija

Državina je faktički odnos prema stvari: ko je drži, koristi ili kontroliše. Svojina je pravo koje vlasniku daje zakonom određena ovlašćenja i zaštitu. Jedno lice može biti i vlasnik i držalac, ali to nije nužno. Zakupac može biti neposredni držalac stana, dok je drugo lice vlasnik.

Ovo razlikovanje je posebno važno u katastru. Evidencija da je lice držalac nije dokaz istog kvaliteta kao upis prava svojine i ne može se automatski pretvoriti u vlasnički upis. RGZ je u saopštenju od 30. jula 2026. izričito naglasio da katastar ne može samostalno upisati privatnu svojinu samo na osnovu činjenice da je neko evidentiran kao držalac.

Katastarsku evidenciju državine ne treba mešati ni sa hitnom sudskom zaštitom faktičkog poseda. O tome šta se dokazuje kada je neko promenio bravu, zatvorio prolaz ili na drugi način smetao državinu možete pročitati u posebnom vodiču o smetanju državine i roku od 30 dana. Taj postupak ne rešava konačno pitanje svojine.

Šta znači brisanje evidencije državine

Ako do 1. maja 2028. nisu ispunjeni uslovi za upis prava svojine, služba briše svojstvo držaoca i državinu po službenoj dužnosti. To ne znači da nestaje nepokretnost, da se briše već upisan vlasnik ili da država automatski stiče svojinu.

Ipak, brisanje može imati ozbiljne praktične posledice. Lice gubi vidljivost svog svojstva u javnoj evidenciji. Time se mogu otežati raspolaganje, nasleđivanje, finansiranje, vođenje budućeg spora i dokazivanje kontinuiteta pravnog položaja. Brisanje evidencije ne mora ugasiti materijalno pravo ako ono postoji, ali može učiniti njegovo ostvarivanje složenijim i skupljim.

Zato je pogrešno osloniti se samo na očekivanje da će katastar pred istekom roka pozvati svako lice i objasniti mu najbolji postupak. Pravni put zavisi od isprava i ne može se odrediti iz samog naziva „držalac“ u izvodu.

Prvi korak: aktuelni izvod i zbirka isprava

Aktuelni javni podaci pokazuju kako je nepokretnost trenutno evidentirana, ali često nisu dovoljni da objasne zašto je upis nastao. Zbog toga treba pregledati i zbirku isprava — dokumente na osnovu kojih su raniji upisi i promene sprovedeni.

Za početnu pravnu procenu korisno je prikupiti:

• aktuelni izvod iz katastra i podatke o parceli i objektu;
• isprave iz zbirke isprava i ranija rešenja katastra;
• osnov sticanja: ugovor, sudsku ili upravnu odluku, rešenje o nasleđivanju;
• stare ugovore, potvrde o isplati i eventualne anekse;
• podatke i isprave o svim pravnim prethodnicima;
• dokaze o promeni oznake, površine ili identiteta nepokretnosti;
• podatke o ranijim i tekućim katastarskim ili sudskim predmetima.

Tek kada se dokumenti poređaju hronološki može se proceniti da li nedostaje samo formalni element, čitava karika pravnog sleda ili materijalnopravni osnov koji mora biti utvrđen pred sudom.

Mogući putevi do upisa prava svojine

1. Redovan upis na osnovu podobne isprave

Ako postoji valjana isprava koja sadrži zakonom potrebne podatke i dopušta upis, redovan katastarski postupak može biti odgovarajući put. Potrebno je proveriti identitet stranaka, tačnu oznaku nepokretnosti, pravni sled, ovlašćenje za raspolaganje i druge formalne i materijalne uslove.

Činjenica da je ugovor star ne znači automatski ni da je podoban ni da je neupotrebljiv. Odluka zavisi od njegove sadržine, vremena zaključenja, tada važeće forme, kasnijih promena i stanja evidencije.

2. Posebni slučajevi upisa po članu 88b

Izmene Zakona o državnom premeru i katastru objavljene u „Službenom glasniku RS“, broj 91/2025, koje se primenjuju od 1. januara 2026, uredile su ciljanu konvalidaciju za taksativno navedene situacije. Među njima su, pod propisanim uslovima, određena odstupanja u označenju nepokretnosti, stariji ugovori bez pojedinih potvrda, odluke bez klauzule pravnosnažnosti i nepodudarnost podataka o licu.

Član 88b nije opšta amnestija za svaku neurednu dokumentaciju. Za pojedine tačke postoje izuzeci, naročito u vezi sa poljoprivrednim i šumskim zemljištem i javnom svojinom. Zato se prvo mora utvrditi kojoj tačno tački bi predmet mogao pripadati i da li je neki od zakonskih izuzetaka primenljiv.

3. Postupak po članovima 137a–137g

Članovi 137a–137g Zakona o državnom premeru i katastru uređuju način pokretanja i vođenja postupka za ove posebne slučajeve, uključujući aplikaciju RGZ-a, preliminarnu ocenu i dostavljanje originala. Oni nisu samostalni materijalnopravni osnov da držalac postane vlasnik.

Ako preliminarna procena pokaže da uslovi nisu ispunjeni, predmet može zahtevati redovan zahtev preko profesionalnog korisnika ili parnicu. Digitalna provera može pomoći u usmeravanju, ali ne zamenjuje pregled originalnih isprava i pravnog sleda.

4. Poseban režim za evidentiranje i upis nepokretnosti

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima iz 2025. godine uređuje posebno određen krug objekata i zemljišta, naročito određene neupisane ili izgrađene objekte obuhvaćene tim zakonom. Taj režim nije univerzalno rešenje za svako lice upisano kao držalac.

Pre oslanjanja na poseban zakon mora se proveriti da li konkretna nepokretnost i njen status spadaju u zakonski obuhvat, da li su ispunjeni prostorni i drugi uslovi i kakav je odnos tog postupka prema već postojećim pravima trećih lica.

5. Parnica radi utvrđenja prava svojine

Kada katastarski put nije dovoljan, a činjenice i dokazi ukazuju na postojanje materijalnog prava, može biti potrebna parnica radi utvrđenja prava svojine ili drugi odgovarajući zahtev. Osnov može biti pravni posao, nasleđivanje, održaj ili druga zakonom priznata činjenica, ali se uslovi ne mogu pretpostaviti.

Pre tužbe treba odrediti pravi tužbeni zahtev, tužena lica, nepokretnost i dokaze. Posebno se proveravaju savesnost, vreme, pravni sled, posedovanje, sadržina ugovora i podaci o upisanom vlasniku. Parnica nije prečica niti garantuje upis; ona je odgovarajući put samo kada je činjenično i pravno opravdana.

Izuzeci i rizici koje treba proveriti

• Već upisana svojina se ne briše po članu 58. Potrebno je razlikovati vlasnički upis od evidencije držaoca.
• Upis držaoca ne dokazuje automatski održaj. Uslovi se utvrđuju prema konkretnim činjenicama i dokazima.
• Član 88b nije primenljiv na svaki stari ugovor. Mora se pronaći tačna zakonska situacija i proveriti izuzeci.
• Postupak po čl. 137a–137g nije novi osnov sticanja svojine. On uređuje proceduru i usmeravanje predmeta.
• Poseban zakon iz 2025. ima ograničen predmet. Nije rezervna varijanta za svaki problem u katastru.
• Ćutanje katastra ne znači da je upis odobren. Ako je zahtev već podnet, treba proveriti fazu predmeta i pravno sredstvo; o tome postoji poseban vodič o ćutanju uprave i katastarskom postupku.

Ne čekajte 2028: šta dostaviti advokatu

Upisani držalac treba što pre da pribavi aktuelni izvod iz katastra i prikupi osnov sticanja, stare ugovore i odluke, rešenja o nasleđivanju i podatke o svim pravnim prethodnicima. Ako postoje, korisni su i raniji katastarski predmeti, istorijski izvodi, potvrde o isplati i dokumenti o promeni oznake ili površine nepokretnosti.

Na osnovu tih isprava može se proceniti da li je odgovarajući redovan upis, posebna ciljana konvalidacija, postupak po posebnom zakonu, parnica ili druga pravna zaštita. Kancelariji možete dostaviti dokumentaciju radi pregleda i procene mogućeg postupka. Ishod se ne može unapred obećati, jer zavisi od konkretnih činjenica, isprava i prava drugih lica.

Tekst predstavlja opštu pravnu informaciju, a ne individualni pravni savet.

Česta pitanja

Da li 1. maja 2028. prestajem da budem vlasnik?

Član 58 ne briše već upisano pravo svojine. On uređuje brisanje svojstva držaoca i državine kada do tog datuma nisu stečeni uslovi za upis svojine. Da li lice ima materijalno pravo koje može da utvrdi ili upiše mora se posebno proveriti.

Hoće li katastar automatski upisati držaoca kao vlasnika pre isteka roka?

Ne. Upis svojine zahteva zakonski osnov i odgovarajuće isprave ili odluku nadležnog organa. Sama evidencija državine nije dovoljna.

Da li stari ugovor može da se iskoristi?

Može biti relevantan, ali njegova podobnost zavisi od sadržine, forme, podataka o strankama i nepokretnosti, pravnog sleda i eventualne primene člana 88b. Potreban je pregled celog dokumenta.

Da li moram odmah da pokrenem parnicu?

Ne nužno. Najpre treba utvrditi da li postoje uslovi za redovan ili poseban katastarski postupak. Parnica se razmatra kada materijalno pravo postoji ili se tvrdi, ali nije moguće ostvariti ga samo na osnovu raspoloživih isprava u upravnom postupku.

Koja dokumenta su najvažnija za početnu procenu?

Aktuelni izvod, zbirka isprava, osnov sticanja, stari ugovori i odluke, rešenja o nasleđivanju i podaci o pravnim prethodnicima. Potrebno je dostaviti cele dokumente, ne samo pojedine stranice.

Izvori

• Republički geodetski zavod — Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, naročito član 58 — zvanični PDF.
• Republički geodetski zavod — saopštenje od 30. jula 2026. „Nema ukradenih 10.000 hektara – za tvrdnju o ‘pokušaju’ dostavite dokaze“ — zvanično saopštenje.
• Narodna skupština Republike Srbije — Zakon o izmenama i dopunama Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“, br. 91/2025), naročito čl. 88b i 137a–137g, primena od 1. januara 2026. — zvanični PDF.
• Republički geodetski zavod — uputstvo „Lako do upisa“ — zvanični PDF.
• Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture — Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Službeni glasnik RS“, br. 91/2025) — zvanični PDF.
• Republički geodetski zavod — eKatastar, javni pristup — zvanična stranica.