SVOJ NA SVOME POSLE PRIJAVE: ŠTA DALJE SA UPISOM NEPOKRETNOSTI

Veliki broj građana je u prethodnom periodu podneo prijavu po zakonu koji je u javnosti poznat kao „Svoj na svome“. Međutim, podnošenje prijave nije kraj postupka. Naprotiv, za mnoge vlasnike tek sada počinje deo koji je pravno najosetljiviji: praćenje predmeta, plaćanje naknade, dopuna dokumentacije i provera konačnog upisa u katastru.

U praksi se već javljaju pitanja: šta ako je rok propušten, šta ako je objekat na tuđem zemljištu, da li upis znači da je objekat legalan u svakom smislu i da li se nepokretnost posle toga može prodati ili opteretiti hipotekom. Odgovor zavisi od dokumentacije, statusa parcele i konkretnih činjenica.

ŠTA UREĐUJE ZAKON „SVOJ NA SVOME“

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima uređuje evidentiranje i upis prava na objektima i zemljištu ispod objekata. Njegov cilj je da se veliki broj faktički postojećih nepokretnosti uvede u pravni promet i evidentira u katastru.

To ne znači da je svaki predmet jednostavan. Posebno treba biti oprezan kada postoji spor oko vlasništva, kada je zemljište upisano na drugo lice, kada postoji više naslednika, kada je objekat dograđivan ili kada raniji postupak legalizacije nije pravnosnažno okončan.

DA LI UPIS ZNAČI DA JE OBJEKAT TEHNIČKI BEZBEDAN

Ne. Ovo je jedna od najvažnijih razlika koju građani često zanemare.

Upis prava svojine po posebnom zakonu ne predstavlja potvrdu tehničke ispravnosti objekta. Zakon ne oslobađa vlasnika odgovornosti za stanje objekta, niti država garantuje da je objekat bezbedan za korišćenje. Zato je kod starijih, dograđenih ili tehnički sumnjivih objekata korisno odvojeno proveriti građevinsko, tehničko i imovinskopravno stanje.

PODNETA JE PRIJAVA – ŠTA TREBA SAČUVATI

Ako ste prijavu već podneli, preporučljivo je da imate uredno sačuvano:

• potvrdu o podnetoj prijavi,
• broj predmeta,
• kopiju priložene dokumentacije,
• dokaz o uplati, ako je naknada već plaćena,
• sva obaveštenja koja dobijete od nadležnog organa ili Agencije,
• aktuelni list nepokretnosti za parcelu i objekat.

Ukoliko dobijete obaveštenje da je potrebno nešto dopuniti ili ispraviti, rokove ne treba ostavljati za poslednji dan. Propuštanje roka može dovesti do dodatnih problema, posebno ako je dokumentacija već neuredna ili ako postoji više lica koja polažu neko pravo na istoj nepokretnosti.

PLAĆANJE NAKNADE I ROK OD 30 DANA

Jedan od najvažnijih praktičnih koraka je plaćanje propisane naknade. Kada dobijete obaveštenje o plaćanju, treba proveriti iznos, model i poziv na broj, a dokaz o uplati sačuvati uz predmet.

Posebno je važno da uplata bude izvršena u ostavljenom roku. Ako je rok 30 dana, taj rok treba računati pažljivo, od dana dostavljanja obaveštenja, a ne od dana kada je stranka stvarno odlučila da se bavi predmetom.

ŠTA AKO JE REDOVNI ROK ZA PRIJAVU PROPUŠTEN

Redovna faza podnošenja prijava završena je 8. februara 2026. godine. Ministarstvo je objavilo da će građanima koji iz opravdanih razloga nisu blagovremeno podneli prijavu biti omogućeno dodatno podnošenje do 24. oktobra 2026. godine, uz odgovarajuću dokumentaciju.

Ovo ne treba shvatiti kao automatsko produženje za svakoga. Potrebno je proveriti koji razlog se navodi kao opravdan, kojim dokazima se potkrepljuje i da li se nepokretnost uopšte uklapa u zakonske uslove.

KADA JE POTREBNA POSEBNA PRAVNA PROVERA

Pravna provera je naročito korisna u sledećim slučajevima:

• objekat je na zemljištu koje nije upisano na podnosioca prijave,
• postoji nasledni postupak ili više naslednika,
• nepokretnost je kupljena na osnovu starog ugovora koji nikada nije sproveden,
• postoje zabeležbe, tereti ili sporovi u katastru,
• objekat je dograđivan ili podeljen na posebne delove,
• stan ili poslovni prostor nije pravilno evidentiran,
• nepokretnost planirate da prodate, poklonite, nasledite ili opteretite hipotekom.

U ovakvim situacijama nije dovoljno samo sačekati da se predmet formalno završi. Potrebno je proveriti šta će zaista biti upisano i da li taj upis rešava problem koji stranka ima.

DA LI SE NEPOKRETNOST POSLE UPISA MOŽE PRODATI

Uredan upis prava svojine po pravilu olakšava promet nepokretnosti. Međutim, mogućnost prodaje, poklona, nasleđivanja ili hipoteke zavisi od toga kako je pravo upisano, da li postoje zabeležbe, kakav je status zemljišta i da li postoje druga ograničenja.

Zato je pre zaključenja ugovora potrebno proveriti list nepokretnosti, osnov sticanja, status objekta i eventualne terete. To je naročito važno kada kupac očekuje kredit banke, jer banka po pravilu posebno proverava pravni status nepokretnosti koja se daje pod hipoteku.

ZAKLJUČAK

Zakon „Svoj na svome“ može biti značajan korak za građane koji godinama nisu mogli da urede status svoje nepokretnosti. Ipak, sam upis ne treba posmatrati kao univerzalno rešenje za svaki problem sa objektom ili zemljištem.

Najvažnije je da se predmet prati, da se rokovi poštuju, da se čuva kompletna dokumentacija i da se pre daljeg raspolaganja nepokretnošću proveri šta je zaista upisano u katastru.

Advokatska kancelarija Kapamadžin pruža pravnu pomoć u vezi sa proverom dokumentacije, statusa nepokretnosti, pripremom podnesaka, ugovora i pravnom analizom rizika pre kupoprodaje, poklona, nasleđivanja ili upisa hipoteke.

Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet za konkretan slučaj. Svaka nepokretnost ima svoj pravni i faktički status, zbog čega je pre preduzimanja pravnih radnji potrebna individualna provera dokumentacije.