Prodavac odbija glavni ugovor posle predugovora: šta kupac može da traži?

Potpisali ste predugovor za stan, a prodavac sada odlaže odlazak kod javnog beležnika. Ako predugovor pravno obavezuje, možete sudskim putem tražiti zaključenje glavnog ugovora. Za taj zahtev važi rok od šest meseci, ali se on ne računa automatski od potpisivanja predugovora. Najpre proverite njegovu sadržinu, formu i dogovoreni datum zaključenja glavnog ugovora.

Ovaj tekst govori o kupovini postojećeg stana u privatnoj svojini u Srbiji između poslovno sposobnih građana. Kupovina u izgradnji, javna svojina i posebna ograničenja za pojedine kupce zahtevaju dodatnu proveru.

Predugovor obavezuje na sledeći ugovor, ali vas sam ne čini vlasnikom

Predugovorom se kupac i prodavac obavezuju da kasnije zaključe glavni kupoprodajni ugovor. Da bi ih obavezivao, mora sadržati njegove bitne sastojke, naročito određeni ili odredivi stan i cenu, i biti zaključen u potrebnoj formi.

Za današnji predugovor o kupovini stana nije dovoljno da na papiru postoje dva potpisa. Potrebna je javnobeležnička potvrda isprave, odnosno solemnizacija, prema Zakonu o prometu nepokretnosti. To nije isto što i obična overa potpisa. Starije isprave proveravaju se prema pravilima koja su važila kada su zaključene.

Ni isplata cele cene ni preuzimanje ključeva ne pretvaraju pravi predugovor automatski u glavni ugovor. Vrhovni sud je u odluci iz aprila 2025. odbio sticanje svojine na osnovu predugovora iako su cena i predaja nepokretnosti bili izvršeni. Zato treba pročitati celu ispravu i utvrditi šta su strane zaista ugovorile, umesto zaključivanja samo prema njenom naslovu.

Od kog događaja teče šest meseci?

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, zainteresovana strana može tražiti zaključenje glavnog ugovora u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje. Ako taj datum nije ugovoren, računa se od dana kada je, prema prirodi posla i okolnostima, glavni ugovor trebalo zaključiti.

Zato odvojite datum potpisivanja predugovora od datuma glavnog ugovora, isplate ostatka cene i predaje stana. Ti datumi mogu biti različiti. Nepostojanje izričitog roka ne znači da pravo možete čuvati neograničeno: bitni mogu biti dogovorena konačna isplata i predaja stana, kao u predmetu koji je razmatrao Vrhovni sud.

Rok izražen u mesecima ne pretvarajte u 180 dana. Završava se odgovarajućeg datuma poslednjeg meseca; ako takvog datuma nema, poslednjeg dana tog meseca. Ako završetak pada na zakonom određen neradni dan, računa se sledeći radni dan.

Zamišljen primer: predugovor je potpisan u januaru, ali je glavni ugovor predviđen za jun. Polazna tačka nije januarski potpis. Proveravaju se junski rok, eventualni valjani aneksi i uslovi od kojih je zaključenje zavisilo.

Opomena i tužba nemaju istu ulogu

Pisani poziv prodavcu može jasno pokazati da tražite ugovor i da ste spremni da postupite prema dogovoru. Navedite predugovor, predloženi termin i ono što još treba pripremiti. Sačuvajte dokaz da je poziv primljen i odgovor prodavca.

Ipak, nemojte se osloniti na prepisku kao zamenu za blagovremen sudski zahtev. Protekom šestomesečnog roka prestaje pravo da na osnovu predugovora zahtevate glavni ugovor. Ni drugi spor nije nužno sačuvao taj zahtev: u navedenom predmetu čekanje ishoda spora o punovažnosti predugovora nije opravdalo propuštanje.

Ako želite stan, zahtev treba usmeriti na zaključenje glavnog ugovora. Tužba kojom samo tražite da vas sud proglasi vlasnikom na osnovu predugovora nije isti zahtev. Sudska praksa pokazuje zašto u zahtevu moraju biti određeni sadržina glavnog ugovora i obaveza druge strane da ga zaključi, uz odgovarajuće dejstvo presude ako to izostane.

Pre tog koraka proverite i sopstvene obaveze: šta ste već platili, kada plaćate ostatak i da li je ispunjen ugovoreni uslov. Prodavac može osporavati upravo te činjenice. Predugovor ne obavezuje ni kada su se okolnosti toliko promenile da pod njima ne bi bio zaključen; samo nezadovoljstvo postignutom cenom nije dovoljno obrazloženje bez ispitivanja konkretne promene.

Česta pitanja

Može li prodavac samo da vrati dvostruku kaparu i odustane?

Obična kapara mu sama ne daje takvo pravo. Drugačije je ako je ugovoreno i pravo na odustanak, uz proveru uslova i trenutka njegovog korišćenja. Razliku objašnjava tekst o kapari pri kupovini stana. Ne potpisujte sporazumni raskid kao puku potvrdu prijema novca ako i dalje želite stan.

Ako je šest meseci prošlo, da li je izgubljen i uplaćeni novac?

To ne sledi automatski. Zahtev za vraćanje novca ima poseban osnov i rok, zavisno od toga da li ugovor nije važio, prestao je ili se dogovoreni osnov nije ostvario. Povraćaj uplate, udvojena kapara i naknada štete nisu međusobno zamenljivi zahtevi.

Šta da pripremim za pregled?

Pripremite ceo predugovor sa javnobeležničkom potvrdom, sve anekse, dokaze o uplati, prepisku i podatke o stanu i upisanim teretima. Posebno izdvojite rok za glavni ugovor i prodavčev razlog odbijanja. Na osnovu toga može se proveriti pravovremenost i izbor zahteva. Pregled dokumentacije možete zakazati u Advokatskoj kancelariji Bojana Kapamadžina, Glavna 8, 21220 Bečej.

Pravno stanje: 8. septembar 2026. Tekst daje opšte informacije; konkretan zahtev zavisi od isprava i postupanja obe strane.

Izvori

• Zakon o obligacionim odnosima — PIS RS.
• Zakon o prometu nepokretnosti — Javnobeležnička komora Srbije.
• Vrhovni sud, Rev 19704/2024 — predugovor i svojina.
• Vrhovni sud, Rev 2163/2022 — početak roka kada datum nije izričito određen.
• Vrhovni kasacioni sud, Rev 2288/2019 — sadržina sudskog zahteva.