Pravo prolaza preko tuđe parcele: dogovor, dugogodišnje korišćenje ili sud?

Ako do svoje kuće ili njive dolazite preko tuđeg zemljišta, pravo prolaza može počivati na ugovoru, dugogodišnjem korišćenju pod zakonskim uslovima ili sudskoj odluci. Prvo treba utvrditi da li pravo već postoji ili tek treba da se ustanovi. Od toga zavisi šta dokazujete i šta možete tražiti od suseda.

Ovaj vodič se odnosi na prolaz radi korišćenja privatne nepokretnosti u Srbiji. Javni putevi, zemljište u javnoj svojini i pristup za izgradnju zahtevaju zasebnu proveru; nemojte na njih automatski primeniti pravila o običnom susedskom prolazu.

Prvo proverite parcele i raniji dogovor

Službenost prolaza znači da vlasnik jedne nepokretnosti ima pravo da za njene potrebe prolazi preko druge. Zemljište preko kojeg put vodi ostaje tuđe. Zato prolaz nije isto što i kupovina dela susedne parcele.

Proverite vlasnike, upisane terete i isprave za obe parcele. Pogledajte i ceo pravac do javnog puta: staza koja se završava na još jednoj privatnoj parceli možda ne rešava pristup. Tragovi točkova i ograda pokazuju stanje na terenu, ali sami ne dokazuju pravo.

Ako postoji ugovor ili ranija presuda, pročitajte tačno određenu trasu, širinu i način korišćenja. Pravo pešačkog prolaza ne znači samo po sebi da smete istim putem prolaziti kamionom.

Dogovor treba da omogući i upis prava

Vlasnici mogu ugovoriti kuda prolaz ide, čemu služi, kada se koristi, ko održava put i da li se plaća naknada. Ugovorenu službenost, po pravilu, stičete upisom u katastar. Zato treba pripremiti ispravu podobnu za upis, sa precizno označenim parcelama i sadržinom prava. To proizlazi iz Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Dozvola suseda da prolazite dok on to dopušta nije jednaka trajno ustanovljenoj službenosti. Ako parcela ima više suvlasnika, za ugovorno opterećenje službenošću potrebna je saglasnost svih; potpis samo jednog nije dovoljan.

Šta znači da se putem prolazi dvadeset godina?

Pravo se može steći održajem — dugotrajnim stvarnim korišćenjem koje ispunjava zakonske uslove. Vlasnik mora da je za potrebe svoje nepokretnosti ostvarivao prolaz dvadeset godina, bez protivljenja vlasnika zemljišta preko kojeg prolazi. Ne računaju se samo godine od kupovine kuće: treba dokazati kada i kako je prolaz zaista korišćen.

Održaja nema ako se prolaz koristio silom, prevarom, zloupotrebom poverenja ili uz dozvolu koja je data do opoziva. Zbog toga rečenica „oduvek nas je puštao” nije dovoljna bez objašnjenja dogovora i ponašanja suseda.

Važan je i obim korišćenja. U odluci Vrhovnog suda od 3. juna 2026. potvrđena je sezonska službenost za izvlačenje drva, u ograničenom delu godine. Dugogodišnji povremeni prolaz nije u tom predmetu postao pravo stalnog prolaska tokom cele godine.

Kada dokazujete već stečeno pravo, sud utvrđuje da li su uslovi ranije ispunjeni. To se razlikuje od zahteva da sud sada odredi novi prolaz. Postojanje drugog prilaza zato nema isti značaj u ova dva spora. Ipak, prestanak ranije stečene službenosti može se tražiti ako je postala nepotrebna.

Kada sud može da ustanovi novi prolaz?

Ako bez korišćenja tuđe parcele ne možete u celini ili delimično da koristite svoju nepokretnost, možete tužbom tražiti ustanovljavanje službenosti. Potrebno je dokazati stvarnu potrebu, odgovarajuću trasu i najmanje opterećenje susednog zemljišta. Prema praksi Vrhovnog kasacionog suda, proverava se i može li se pristup obezbediti drugačije bez nesrazmerno velikih troškova.

Zamišljen primer: preko susednog dvorišta stižete brže, ali već imate upotrebljiv izlaz na ulicu. Sama ušteda vremena ne opravdava novi teret na njegovoj parceli. Drugačiji problem postoji kada drugog odgovarajućeg pristupa nema.

Geodetska skica pomaže da se prolaz precizno odredi, ali sama ne dokazuje da je baš ta trasa nužna. Ako je problem nastao deobom zemljišta, proverite pristup preko parcela nastalih deobom pre zahteva prema drugom susedu. Proverava se i da li je vlasnik sopstvenom bespravnom gradnjom izazvao potrebu za prolazom.

Na zahtev vlasnika opterećene parcele sud određuje odgovarajuću naknadu. Kod ovog načina ustanovljavanja pravo se stiče pravnosnažnošću odluke; potom treba obezbediti njegovo evidentiranje u katastru.

Česta pitanja

Komšija je juče zatvorio put. Da li čekam ovaj spor?

Odmah proverite i zaštitu zbog smetanja državine. Ko je dotad faktički koristio prolaz može tražiti tu zaštitu u roku od 30 dana od saznanja za smetanje i učinioca, najkasnije godinu dana od smetanja. Njome se štiti poslednje stanje korišćenja, bez konačnog rešavanja prava službenosti.

Da li svaki prolaz mora biti širok tri metra?

Ne postoji jedna širina za svaku službenost. Bitni su osnov prava, raniji obim korišćenja ili dokazane potrebe za novim prolazom. Uslove pristupa za gradnju proverite posebno: građevinski uslov nije automatski obaveza suseda da ustupi zemljište.

Šta da pripremim za pregled?

Pripremite podatke o obe parcele, ugovore i presude, kopiju plana, fotografije puta i prepisku. Zapišite od kada prolazite, kojim vozilima, u koje doba godine i ko to može potvrditi. Ako je prolaz zatvoren, zabeležite datum i učinioca. Sa tim materijalom možete zakazati pregled dokumentacije u Advokatskoj kancelariji Bojana Kapamadžina, Glavna 8, 21220 Bečej.

Pravno stanje: 7. septembar 2026. Tekst daje opšte informacije; konkretan zahtev zavisi od isprava i stanja na terenu.

Izvori

• Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa — PIS RS.
• Vrhovni sud, Rev 5991/2025 — obim službenosti stečene održajem.
• Vrhovni kasacioni sud, Rev 4043/2020 — dokazivanje potrebe za novom službenošću.
• Vrhovni kasacioni sud, Rev 594/2017 — značaj deobe, postojećeg prilaza i bespravnih pomoćnih objekata.