Prodaja suvlasničkog dela ili njive: ko ima pravo preče kupovine?

Ako prodajete suvlasnički deo nepokretnosti ili privatno poljoprivredno zemljište, nije dovoljno samo pronaći kupca i dogovoriti cenu. Pre ugovora treba proveriti ko ima pravo preče kupovine, šta tačno piše u katastru, da li parcela pripada posebnom režimu i da li će treći kupac dobiti iste uslove koji su prethodno ponuđeni imaocu prava.

Za najčešću, dobrovoljnu prodaju u privatnoj svojini važe čl. 5–10. Zakona o prometu nepokretnosti. Međutim, odgovor mogu promeniti propisi o poljoprivrednom zemljištu, šumama, zaštićenim područjima, restituciji, izvršenju, stečaju i ugovornom pravu preče kupovine. Zato se pravni režim utvrđuje pre slanja ponude, a ne tek kada javni beležnik pripremi ugovor.

Šta pravo preče kupovine daje — a šta ne daje

Ovo pravo daje prvenstvo da se nepokretnost kupi pod uslovima pod kojima je vlasnik namerava prodati trećem licu. Ne daje pravo da se vlasnik natera da prodaje, niti ovlašćuje imaoca prava da sam odredi nižu cenu, izabere samo deo ponuđenog paketa ili promeni rok plaćanja.

Suvlasnik može raspolagati svojim idealnim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika, ali pri prodaji mora poštovati njihovo zakonsko pravo prvenstva. Idealni deo, na primer 1/2 ili 1/4, predstavlja udeo u pravu svojine na celoj nepokretnosti, a ne unapred izdvojenu sobu ili određeni komad njive.

Ko prvi dobija ponudu

Kada se prodaje suvlasnički deo

Prodavac najpre nudi svoj deo ostalim suvlasnicima. Ako više suvlasnika prihvati ponudu, prednost ima onaj sa većim udelom. Kada su njihovi udeli jednaki, prodavac bira kome će prodati. Ovo pravilo važi za suvlasnički deo stana, kuće, poslovnog prostora ili zemljišta.

Kada se prodaje poljoprivredno zemljište

Vlasnik privatnog poljoprivrednog zemljišta ponudu upućuje i vlasnicima susednog poljoprivrednog zemljišta. Parcele moraju stvarno da se graniče. Ako ima više takvih suseda, prvenstvo ima vlasnik parcele koja se pretežnim delom graniči sa zemljištem koje se prodaje; ako su granične linije jednake, prednost ima vlasnik veće susedne parcele. Suvlasnik parcele koja se prodaje nalazi se ispred suseda.

Vrhovni sud je u predmetu Rev 1196/2022 razmatrao odnos katastarske kulture, građevinskog područja i planske namene, dok je u predmetu Rev 12580/2024 utvrđeno da je parcela zapravo šumsko, a ne poljoprivredno zemljište. Praktična pouka nije da jedan podatak uvek ima prednost, već da se pravni status mora proveriti iz više isprava i prema činjenicama konkretnog prometa.

Kako se šalje uredna ponuda

Ponuda se istovremeno dostavlja svim licima koja imaju pravo preče kupovine. Mora biti pisana i sadržati tačne podatke o nepokretnosti, cenu i sve ostale uslove prodaje: način i rok plaćanja, predaju državine i druge pogodnosti koje će važiti za trećeg kupca. Ponuda i prihvatanje šalju se preporučenim pismom, a primalac ima 15 dana od prijema da se pisano izjasni.

Prihvatanje mora odgovarati ponuđenom. Odgovor kojim se traži niža cena, prihvata samo jedna parcela ili dodaje novi uslov po pravilu nije prihvatanje iste ponude. Ako vlasnik od početka stvarno prodaje kuću i više parcela kao jednu celinu po jedinstvenoj ceni, imalac prava ne može jednostrano izdvojiti samo njivu koja mu odgovara. Takav pristup prihvaćen je u odluci Rev 4556/2020. Obrnuto, kada ugovor jasno odvaja predmete i njihove cene, delimična zaštita može biti moguća, što pokazuje Rev 7218/2021.

Šta prodavac može posle isteka 15 dana

Ako ponuda nije prihvaćena na propisan način, vlasnik može prodati trećem licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Niža cena, duži rok plaćanja, manji avans ili druga stvarna pogodnost mogu značiti povredu prava. Zato se porede cela ponuda i ceo ugovor, a ne samo nominalna cena.

Ako prodaja trećem licu ne bude zaključena u roku od jedne godine od neprihvatanja, ponuda se pri novom pokušaju prodaje ponavlja. Nova ponuda je potrebna i kada se uslovi promene u korist budućeg kupca.

Zamišljen primer: suvlasnik, sused i prodaja u paketu

Ana prodaje svoj suvlasnički deo na njivi i malu kuću kao jednu jasno određenu celinu. Boris je suvlasnik njive, a Milan vlasnik susedne poljoprivredne parcele. Boris ima prvenstvo kao suvlasnik, a Milan dolazi iza njega. Ponuda mora verno prikazati ceo predmet i zajedničku cenu. Ako je paket stvaran, ni Boris ni Milan ne mogu prihvatiti samo njivu; ako je kuća dodata prividno da bi pravo postalo neostvarivo, stvarna sadržina posla morala bi da se dokazuje.

Ako je nepokretnost već prodata bez ponude

U tipičnoj privatnoj prodaji ugovor ne prestaje automatski da važi. Imalac prava može tražiti da se ugovor oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima. Tužbeni zahtev zato mora obuhvatiti upravo tu posledicu; nije dovoljno tražiti samo utvrđenje prava ili poništaj. Na to izričito upozorava odluka Rev 1196/2022.

Kada je ugovor zaključen u propisanoj javnobeležničkoj formi, tužba se podnosi u roku od 30 dana od saznanja za prodaju, najkasnije dve godine od zaključenja ugovora. Ako ugovor nije zaključen u propisanoj formi, ali je kupcu predata državina, subjektivni rok je jedna godina od saznanja za prenos državine, uz krajnji rok od dve godine od predaje.

Datum saznanja se utvrđuje prema dokazima. U predmetu Rev 7218/2021 sud je cenio kada je imalac prava dobio ugovor i mogao da sazna bitne uslove prodaje. Zato treba sačuvati zahtev katastru, primljeni ugovor, povratnicu, elektronsku prepisku i svaki pouzdan dokaz o datumu kada su uslovi postali poznati.

Tužba i tržišna vrednost moraju ići zajedno

Istovremeno sa tužbom polaže se kod nadležnog suda iznos tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. To nije nužno cena iz osporenog ugovora. U odluci Rev 813/2025 zahtev nije uspeo jer je položen iznos bio niži od utvrđene tržišne vrednosti. Rok i odgovarajući depozit su kumulativni uslovi i oba treba pripremiti pre podnošenja tužbe.

Posebni režimi koji mogu potpuno promeniti odgovor

• Državno poljoprivredno zemljište: ne prodaje se običnim privatnim ugovorom. Čl. 72–72g Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisuju javni poziv, uslove za kupca i poseban red prvenstva. Pravo suseda postoji u tom posebnom redu, ali nije isto što i ponuda sa rokom od 15 dana.
• Kupac je državljanin države članice EU: član 72đ istog zakona propisuje stroge uslove, ograničenje površine, isključene lokacije i pravo preče kupovine Republike Srbije. Za ostale strane kupce prvo se proverava da li uopšte mogu steći poljoprivredno zemljište.
• Zemljište je vraćeno u restituciji: pri prvom otuđenju vraćene nepokretnosti nadležni javni subjekt ima pravo preče kupovine prema članu 62. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.
• Parcela je u zaštićenom području: organ koji je doneo akt o zaštiti ima pravo prvenstva, uz poseban rok od 30 dana i posebnu sudsku zaštitu po članu 60. Zakona o zaštiti prirode.
• Nepokretnost je kulturno dobro: Republika Srbija ima pravo preče kupovine, koje vrši nadležna javna ustanova zaštite. Ustanova se izjašnjava u roku do 30 dana, a za nepokretno kulturno dobro dalje se primenjuje postupak iz Zakona o prometu nepokretnosti.
• Nepokretnost je u turističkom prostoru: upravljač turističkog prostora ima pravo preče kupovine po članu 20. Zakona o turizmu; taj režim se ne primenjuje kada se isti prostor nalazi u zaštićenom području.
• Parcela je šuma ili šumsko zemljište: ne primenjuje se automatski pravilo za susednu njivu. Ako se privatna šuma graniči sa državnom šumom, član 100. Zakona o šumama nalaže ponudu korisniku državne šume i rok od 30 dana.
• Postoji ugovorno pravo preče kupovine: proveravaju se ugovor, upis u katastar i drugačiji rokovi iz čl. 527–533. Zakona o obligacionim odnosima.
• Prodaja se sprovodi u izvršenju, hipotekarnom namirenju ili stečaju: ne primenjuje se mehanički postupak privatne ponude. Zakon o izvršenju i obezbeđenju uređuje izjavu posle utvrđivanja najpovoljnijeg ponuđača i osmodnevno izjašnjenje kod neposredne pogodbe; Zakon o hipoteci štiti suvlasnike pri namirenju, dok otvaranje stečaja po pravilu gasi ranije pravo preče kupovine na imovini stečajnog dužnika.

Zabrana usitnjavanja obradivog zemljišta ispod 0,5 ha, odnosno ispod 1 ha za zemljište uređeno komasacijom, važna je kod fizičke deobe parcele; sama prodaja idealnog suvlasničkog dela nije fizičko usitnjavanje katastarske parcele.

Praktična kontrolna lista

Pre ponude ili tužbe proverite:

1. aktuelni i istorijski izvod iz katastra, kopiju plana i stvarnu granicu;
2. da li je svojina privatna ili državna i da li postoji suvlasništvo;
3. vrstu zemljišta, plansku namenu, restituciju, zaštitu prirode, šumski ili drugi poseban status;
4. državljanstvo kupca i eventualno ugovorno pravo upisano u katastru;
5. ponudu, kovertu, povratnicu, odgovor, ugovor i sve uslove plaćanja;
6. datum saznanja, datum ugovora i datum predaje državine;
7. procenu tržišne vrednosti i pravilno formulisan tužbeni zahtev.

Česta pitanja

Da li vlasnik susedne kuće ili građevinskog placa ima pravo?

Ne samo zato što je sused. Opšte susedsko pravo iz člana 6. odnosi se na vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta kada se prodaje poljoprivredno zemljište. Drugi osnov može postojati zbog suvlasništva, ugovora ili posebnog zakona.

Da li je dovoljna ponuda mejlom ili porukom?

Za postupak iz Zakona o prometu nepokretnosti siguran put je pisana ponuda preporučenim pismom, jer zakon isti način traži i za prihvatanje. Poruka može pomoći kao dokaz komunikacije, ali ne treba da zameni propisani način.

Da li pravo postoji kod poklona?

Ova pravila su vezana za prodaju. Stvaran poklon nije prodaja, ali naziv ugovora ne štiti prividan posao koji prikriva kupoprodaju. Tada se moraju dokazati stvarna volja, naknada i ostali uslovi zaštite. Posebni zakoni, na primer za zaštićena područja ili kupca iz EU, mogu obuhvatiti i širi krug poslova.

Da li je javnobeležničko upozorenje dovoljno?

Ne. Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti solemnizovan, ali upozorenje javnog beležnika ne zamenjuje urednu ponudu niti uklanja rizik povrede prava preče kupovine.

Da li uz tužbu polažem cenu iz ugovora?

Ne nužno. Zakon traži tržišnu vrednost nepokretnosti na dan podnošenja tužbe, i to istovremeno sa tužbom. Ugovorena cena može biti niža ili viša od tog iznosa.

Pripremite isprave pre nego što rok istekne

Najveće greške nastaju kada se polazi samo od reči „njiva”, kada se ne proveri poseban status parcele ili kada se čeka sa pribavljanjem ugovora i procenom tržišne vrednosti. Kancelariji možete dostaviti katastarske izvode, kopiju plana, osnov sticanja, ponudu i dokaz dostave, ugovor ili podatke o solemnizaciji i kratku hronologiju događaja radi procene da li pravo postoji i koji postupak je primenljiv.

Pravno stanje provereno 03.09.2026.

Izvori

• Republička direkcija za imovinu — Zakon o prometu nepokretnosti, naročito čl. 4–10.
• Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture — Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, naročito čl. 13–16.
• Zakon o poljoprivrednom zemljištu — važeći redakcijski tekst, naročito čl. 1–3, 27 i 72–72đ.
• Agencija za restituciju — Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju, član 62.
• Zakon o zaštiti prirode, član 60; Zakon o šumama, član 100.
• Razvojna agencija Srbije — Zakon o obligacionim odnosima, čl. 527–533.
• Pravno-informacioni sistem RS — Zakon o izvršenju i obezbeđenju, naročito član 170.
• Posebni režimi: Zakon o turizmu, član 20; Zakon o kulturnom nasleđu, član 103; Zakon o hipoteci, član 6; Zakon o stečaju, član 75.
• Vrhovni sud — Rev 7218/2021, Rev 813/2025, Rev 4556/2020, Rev 1196/2022 i Rev 12580/2024.

Tekst je opšte informativne prirode. Primena zavisi od svojine, vrste i statusa zemljišta, načina prodaje, lica kupca, sadržine isprava i rokova u konkretnom slučaju.