E-aukcija u Srbiji: pravila kupovine nepokretnosti i rizici

Kupovina nepokretnosti na e-aukciji u Srbiji može biti povoljnija od kupovine na tržištu, ali niža početna cena ne znači da je nepokretnost pravno ili faktički bez rizika. Pre ponude treba proveriti zaključak o prodaji, stanje u katastru, prava koja ostaju posle prodaje, ko drži nepokretnost, uslove razgledanja i da li je novac za cenu raspoloživ u kratkom roku.

Ovaj vodič je namenjen licima koja razmatraju kupovinu nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju u izvršnom postupku u Republici Srbiji. Tehnički koraci registracije i licitiranja obrađeni su u posebnom uputstvu za učešće na e-aukciji.

Najvažnija pitanja pre kupovine na e-aukciji

• Da li se javne prodaje u izvršnom postupku održavaju samo elektronski?
• Ko može, a ko ne može biti kupac?
• Koliko iznosi jemstvo i kada se uplaćuje?
• Kolika je početna cena na prvom i drugom nadmetanju?
• Koje podatke treba proveriti pre ponude?
• Da li tereti, službenosti i zakup prestaju prodajom?
• Šta se događa ako najpovoljniji ponudilac ne plati cenu?
• Kada kupac stiče svojinu i državinu?

Da li se javna prodaja u izvršnom postupku održava elektronski?

Da, javno nadmetanje za prodaju nepokretnih i pokretnih stvari u izvršnom postupku od 1. septembra 2020. organizuje se isključivo kao elektronsko javno nadmetanje. Nadmetanje se sprovodi preko zvaničnog portala eAukcija Ministarstva pravde.

To ne znači da je elektronsko nadmetanje jedini mogući način svake prodaje u izvršnom postupku. Zakon u određenim situacijama dopušta prodaju neposrednom pogodbom, na primer kada se stranke o tome sporazumeju ili kada izvršni poverilac posle neuspešnog drugog nadmetanja izabere takav način namirenja.

Ko može da učestvuje, a ko ne može biti kupac?

Učestvovati može lice koje ispunjava uslove portala, blagovremeno se prijavi u pravilnoj ulozi i položi jemstvo, osim ako je zakonom oslobođeno jemstva. Međutim, član 169 Zakona o izvršenju i obezbeđenju izričito isključuje izvršnog dužnika i druga lica povezana sa sprovođenjem postupka.

Poseban oprez je potreban kada kupac nije državljanin Republike Srbije ili je strano pravno lice. Tehnička mogućnost registracije ili zastupanja na portalu nije isto što i pravo da se stekne svojina na konkretnoj nepokretnosti. Uzajamnost, vrsta nepokretnosti, namena zemljišta i drugi posebni propisi mogu ograničiti sticanje. Zato to treba proveriti pre uplate jemstva.

Koliko iznosi jemstvo za e-aukciju?

Jemstvo iznosi 15% procenjene vrednosti nepokretnosti. Prema zakonu, mogu da učestvuju samo lica koja su jemstvo položila najkasnije dva dana pre nadmetanja, dok zvanično korisničko uputstvo precizira rok prema danima aukcije.

Ako je aukcija zakazana za 10. dan u mesecu, uputstvo portala kao krajnji trenutak za prijavu i uplatu navodi 7. dan do ponoći, a za otpremanje dokaza o uplati 8. dan do ponoći. Vikendi i praznici se računaju. Lica koja su po zakonu oslobođena jemstva imaju poseban rok prijave.

Izvršni i založni poverilac ne polažu jemstvo pod zakonskim uslovima vezanim za visinu i redosled njihovog potraživanja. Oslobođenje zato ne treba pretpostaviti bez uvida u konkretan predmet.

Kolika je početna cena na prvom i drugom nadmetanju?

Na prvom javnom nadmetanju nepokretnost ne može biti prodata ispod 70% procenjene vrednosti, a na drugom ispod 50% procenjene vrednosti. To su zakonske donje granice početne cene, a ne garancija tržišne povoljnosti.

Procena može biti starija od trenutka kada zainteresovani kupac donosi odluku, stanje nepokretnosti može zahtevati ulaganja, a određena prava i tereti mogu ostati posle prodaje. Ponuđena cena zato treba da bude rezultat pravne, faktičke i finansijske provere, a ne samo poređenja procenta sa procenjenom vrednošću.

Šta treba proveriti pre davanja ponude?

Zaključak o prodaji

Zaključak o prodaji je osnovni dokument za odluku o učešću. On treba da sadrži opis nepokretnosti, podatak da li je slobodna od lica i stvari, prava trećih lica koja ostaju posle prodaje, službenosti i terete koje kupac preuzima, procenjenu vrednost i datum procene, početnu cenu, iznos jemstva i rok za plaćanje cene.

Katastar i druge javne evidencije

Treba proveriti aktuelni list nepokretnosti, a ne osloniti se samo na kratak opis oglasa. Važni su vlasništvo, površina, posebni delovi, zabeležbe, hipoteke, službenosti, tereti, sporovi i podaci o objektu. Koristan početni pregled postupaka pred katastrom nalazi se u vodiču o upisu i promenama prava pred RGZ.

Posed i mogućnost razgledanja

Ni kupovina na javnoj prodaji ne znači nužno da je nepokretnost odmah prazna. U zaključku se navodi ko je drži, a određuje se i vreme za razgledanje. Ako je u nepokretnosti izvršni dužnik, zakupac ili drugo lice, treba proceniti pravne i praktične posledice predaje poseda.

Finansiranje cele cene

Rok za plaćanje prodajne cene ne može biti duži od 15 dana od zaključka o dodeljivanju. Kupac koji zavisi od kredita treba pre licitiranja proveriti da li banka može završiti odobrenje i isplatu u roku iz konkretnog zaključka. Sama očekivana kreditna sposobnost nije zaštita od gubitka jemstva.

Da li svi tereti prestaju prodajom?

Ne. Određena prava ostaju na nepokretnosti i posle prodaje. Stvarne službenosti se ne gase prodajom. Ne gase se ni određene ranije upisane lične službenosti i stvarni tereti. Pod zakonskim uslovima može opstati i zakup, a kupac tada stupa u prava i obaveze zakupodavca.

Zaključak o predaji treba da navede koja se prava gase, koja se brišu i koja kupac preuzima. Zato nije dovoljno proveriti samo hipoteke; treba proveriti i službenosti, zakup, pravo preče kupovine, faktičkog držaoca i podatke o delu nepokretnosti koji se prodaje.

Kako teče nadmetanje i može li učestvovati samo jedan ponudilac?

Nadmetanje se može održati i sa jednim odobrenim ponudiocem. Učesnik najpre u propisanom periodu prihvata početnu cenu, a zatim daje ponude po unapred određenom licitacionom koraku. Ako više učesnika ponudi istu najvišu cenu, prvenstvo ima onaj ko ju je prvi ponudio.

Detaljni koraci, uključujući izbor uloge, rokove, prihvatanje početne cene i produženje nadmetanja, opisani su u praktičnom uputstvu za portal eAukcija.

Šta ako najpovoljniji ponudilac ne plati cenu?

Nepokretnost može biti dodeljena drugom, a zatim trećem po redu ponudiocu, dok ponudilac koji nije platio cenu rizikuje gubitak jemstva. Iz jemstva se mogu namiriti troškovi i razlika između ponuđene i konačno plaćene cene, u skladu sa članom 182 Zakona o izvršenju i obezbeđenju.

Jemstvo gubi i učesnik koji ne ponudi ni početnu cenu ili odustane od nadmetanja. Zbog toga se ponuda ne daje samo radi „provere dokle će cena ići“ ako kupac nije spreman da zaključi kupovinu.

Kada kupac stiče svojinu i posed?

Posle isplate cene javni izvršitelj donosi zaključak o predaji, a kupac stiče svojinu danom donošenja tog zaključka. Zaključak sadrži i nalog za upis svojine u katastar i brisanje prava koja su se ugasila.

Državina je zasebno pitanje. Ako neposredni držalac ne preda nepokretnost u ostavljenom roku, kupac može tražiti postupanje javnog izvršitelja radi ispražnjenja i predaje. Ipak, lica čija prava ne prestaju prodajom ne mogu se iseliti samo zato što je promenjen vlasnik.

Izuzeci i rizici

• Jedini dom izvršnog dužnika: dopuna ZIO iz 2025. štiti određenu jedinu stambenu nepokretnost pod kumulativnim uslovima, uz izuzetke. Pravilo važi za postupke pokrenute posle stupanja dopune na snagu i ne znači da je svaka stambena nepokretnost izuzeta od izvršenja.
• Strani kupac: pre uplate jemstva treba proveriti uzajamnost i da li konkretna vrsta nepokretnosti može biti stečena.
• Suvlasnički deo: predmet prodaje može biti samo udeo izvršnog dužnika, a ne cela nepokretnost.
• Nepokretnost u vanknjižnoj svojini: zaključak mora to posebno navesti; rizik upisa i dokazivanja zahteva zasebnu procenu.
• Pravo preče kupovine: zakonski ili upisani ugovorni imalac može pod zakonskim uslovima stupiti na mesto najpovoljnijeg ponudioca.
• Tehnički i rokovi: neodobrena prijava, pogrešna uloga ili zakasnela uplata/dokaz mogu onemogućiti učešće.

Česta pitanja

Da li je e-aukcija isto što i obična prodaja nepokretnosti?

Ne. Reč je o prodaji u izvršnom postupku, sa posebnim pravilima o jemstvu, početnoj ceni, nadmetanju, plaćanju, dodeljivanju i predaji.

Koliko iznosi jemstvo?

Po pravilu 15% procenjene vrednosti nepokretnosti. Zakonski oslobođeni poverioci ne polažu jemstvo samo ako su ispunjeni propisani uslovi.

Može li nepokretnost na drugoj aukciji početi od polovine procenjene vrednosti?

Da. Na drugom javnom nadmetanju početna cena ne može biti niža od 50% procenjene vrednosti, ali konačna cena zavisi od ponuda.

Da li hipoteke i svi tereti nestaju kupovinom?

Ne automatski svi. Zaključak o predaji određuje koja se prava gase i brišu, dok određene službenosti, tereti i zakupi mogu ostati.

Da li je kupac odmah vlasnik kada pobedi na licitaciji?

Ne. Najpre mora blagovremeno platiti cenu. Svojinu stiče danom donošenja zaključka o predaji nepokretnosti.

Može li se izgubiti jemstvo?

Da. Rizik postoji ako ponudilac ne plati cenu, odustane ili ne ponudi ni početnu cenu, uz posledice propisane članom 182 ZIO.

Zaključak

E-aukcija nije samo tehničko licitiranje. Najveći deo rizika nastaje pre prve ponude: iz sadržine zaključka o prodaji, stanja u katastru, prava trećih lica, poseda i sposobnosti kupca da u kratkom roku plati punu cenu.

Za procenu konkretne aukcije kancelariji možete dostaviti zaključak o prodaji, list nepokretnosti, podatke sa portala i dokumentaciju o planiranom finansiranju. Na osnovu tih isprava može se odvojeno oceniti pravni status nepokretnosti, uslovi učešća i rizici posle kupovine.

Tekst predstavlja opštu pravnu informaciju. Odgovor u konkretnom slučaju zavisi od zaključka o prodaji, spisa izvršnog predmeta, stanja javnih evidencija i svojstva kupca.

Pravno stanje provereno: 8. avgusta 2026. godine.

Izvori

• Narodna skupština Republike Srbije — Zakon o izmenama i dopunama Zakona o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 54/2019), naročito odredbe o elektronskom javnom nadmetanju i član 168 — direktan PDF — pristupljeno 8. avgusta 2026.
• Narodna skupština Republike Srbije — Zakon o dopunama Zakona o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025), čl. 151b–151d i prelazna odredba — direktan PDF — pristupljeno 8. avgusta 2026.
• Ministarstvo pravde Republike Srbije — eAukcija, korisničko uputstvo za eksternog korisnika, verzija 5.1 — direktan PDF — pristupljeno 8. avgusta 2026.
• Ministarstvo pravde Republike Srbije — Pravo stranaca da stiču nepokretnosti u Republici Srbiji — zvanična stranica — pristupljeno 8. avgusta 2026.
• Pravno-informacioni sistem Republike Srbije — registar važećih propisa, Zakon o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 106/2015, 106/2016 — autentično tumačenje, 113/2017 — autentično tumačenje, 54/2019, 9/2020 — autentično tumačenje, 10/2023 — dr. zakon i 91/2025) — zvanični registar — pristupljeno 8. avgusta 2026.